中央七部委联合出台的抑制房价政策，直逼房价持续飙升的京沪楼市命门。但是，这些新措施对于二线城市影响不大。香港房地产大鳄的眼光从炙手可热的上海转移至中西部二线城市。
中央七部委联合出台的抑制房价政策，直逼房价持续飙升的京沪楼市命门。但是，这些新措施对于二线城市影响不大。香港房地产大鳄的眼光从炙手可热的上海转移至中西部二线城市。分析师指出，上海的房地产投资收益率在7％－8％左右，远远高于世界的平均水平4％－5％；而二线城市的房地产收益率更高于上海，这是促使港资流向中西部的根本原因。业界人士认为，二线城市房地产投资热，已造成中西部二线城市楼价顶风攀升。
港资涌向二线城市
今年5月10日，“香港－－湖北周”在香港隆重开幕，来自香港地产界的李嘉诚、郑裕彤、许荣茂、罗康瑞等50多名重量级人物出席。自去年6月以来，香港大财团已纷纷大手笔投资武汉:2月2日，世茂集团以31.5亿元拍下汉阳鹦鹉洲一块858亩土地，投资80亿元建设中央旅游商贸区；4月28日，瑞安集团将沉寂两年多的永清地块拿下，耗资33.9亿元，新的全国“地王”在武汉诞生；4月30日，和记黄埔地产出资16.23亿元，独家拿下江汉路周边“花楼”、“老甫”两块地；而已在武汉投资13年总投资超50亿元的香港新世界集团董事长郑裕彤近日考察武汉，表示将加大在武汉的投资力度。在短短60多天时间，香港地产界的三大巨头先后登陆武汉，83亿元港资“空袭”江城。长期徘徊在地产主流话语圈边缘的武汉，一夜之间忽然站到了国内地产的潮头浪尖。事实上，港资空袭二线城市已经风声水起。不久前，恒隆地产正式签订协议在天津建商场，并宣布将在十个或十个以上内地其他城市投资，以二线城市为主，总投资26亿美元。而世茂集团、瑞安集团也先后进入中部重镇。这些港资巨鳄一致表现出对二线城市的浓厚兴趣，纷纷投下巨资，拓展内地版图。
从实际拿地动作看，和黄向二线城市扩张的力度更大。半年左右，就有五个重要城市被纳入其在内地的投资版图。通过这一系列动作，和黄在五个城市已拥有超过300万平方米的土地储备。而之前，它在这些城市的投资还属空白。
去年下半年，和黄连下两城:以21.35亿元拍得成都“城南地王”，总面积为69万平方米；以10.05亿元拍得西安高新技术开发区6幅土地。今年和黄又下三城:分别在长春、长沙、武汉获得土地。
二线城市显现商机
港资开发商进入二线城市的浓厚兴趣，被各界以不同的原因分析:一线大城市投资过热，回报率下降，风险增大；中西部崛起的契机；二线城市处于刚开始迅速发展的阶段，机会更大；可以拿到大幅土地等等。
而港资开发商的一致回答是:“我们进行长线投资。”增加在内地的投资，已成为港资开发商发展的总体方向，这个方向丝毫没有受到宏观调控的影响。
和黄在二线城市圈地的同时，在上海增加土地储备的态度也非常积极。和黄曾对上海媒体表示，在上海的土地储备已不能满足进一步发展的需要，要买入一定量土地。今年以来，它对多幅土地进行了积极接触。但是，除了位于闵行区马桥镇的地块，在上海，它目前还没有其他收获。
业内人士分析，最近实施的一系列调控房价政策，对于二线城市影响不大。这些措施将会进一步提升二线城市房地产开发商机。中国正处于人均GDP1000－3000美元发展区间，按国际经验，这一时期也是房地产快速发展期。因此，近几年中国房地产投资趋热，被认为是世界上最大的“建筑工地”不足为奇，这一时期也是中国房地产业最重要的商机。广州合富辉煌集团副总经理黎振伟认为，上海、北京、广州、杭州、深圳等经济发达城市属一线城市，沈阳、合肥、武汉这些省会城市及一些经济较活跃地级市当属二线城市，这些城市经济发展相对滞后，计划性大于市场化，房地产起步晚，缺乏品牌龙头企业，市场以内需为主，易饱和，房价先是快速升高，然后趋于稳定，难以大起大落，故而“楼市新政”不会对这些城市产生太大影响。相对投资过热的一线城市，二线城市的巨大投资价值开始显现。
广州合富辉煌曾为大连万达在长春代理过一个楼盘。据黎振伟介绍，1999年前后长春的GDP是广州的1/3，房地产投资是广州1/10，房价是广州的1/2，房地产处在起步阶段，大连万达于2000年后在这里开发了27万平方米的“长春明珠”楼盘，占全市当年供应量的一半以上，结果当年销售特别好，房价从每平方米2700元升至3300元，二期卖到4300元。这一案例显露出二线城市的巨大投资机会，而从1997年以来，作为最早进入市场化的广州，房价连跌7年，房地产一直难有起色。
同样处于二线城市的沈阳，近几年房产开发成为当地经济的一个支柱性行业。2004年全市房地产开发累计完成投资342.6亿元，同比增长93.2％，商品房销售面积达到770万平方米，金额245.2亿元，同比分别增长48.6％和48.5％，房地产行业利润同比增长1.2倍，居各行业之首。
最近，国家有关部门调控房价措施陆续出台后，上海、杭州等一线城市居高不下的房价开始回稳，特别是二手房抛盘急剧增加，带动增量房市场开始松动，由卖方市场向买方市场转变，但在二线城市，由于市场炒作气氛不浓，房地产投资维持在合理水平，因此市场波动较小。海南第一房地产交易中心营销总监刘海涛认为，一线城市由于长期房价虚高，形成巨大泡沫，大量购房不满两年的炒房者为了套现，出现集中抛售现象，而海南房价一段时期以来较全国同类城市都低，而且年涨幅较小，房价较平稳，炒房客的利润空间不大，目前购房者依然踊跃。从长期来看，二线城市能够容纳非常多的房地产投资。例如武汉房地产业发展相对滞后，楼价仍有不少上升空间，投资风险较低，对外来投资商会有更多吸引力。在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，精于计算的港资财团此时逐步移师武汉等二线中心城市，都是合理的选择。
当前，二线城市本地房地产公司运作尚不规范，开发商的诚信度较低，产品从设计到成品质量都存在诸多问题，开发商整体形象不佳，对开发经验丰富、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程序化的房地产公司而言，无异于天赐良机。此外，在当地政府鼓励外来投资的背景下，众多二线城市的劳动力充裕，管理成本低，原材料价格低廉，综合成本大大降低；且团购消费能力相当可观，一些政府部门和垄断行业的团体订购往往能够消化1/3－1/2的市场供应。现在二线城市面临着快速发展期，特别是这些城市的新区发展势头也很猛。在苏州，华新国际开发了自己最大的一个地产项目，6年前以极便宜的地价拿到地时，许多人还认为这样的地方没有市场，没想到6年后，这个项目的楼价卖到了8000元。
楼市风险依然存在 事实上，二线城市的房地产市场将会因为外来大资本的杀入而充满变数！二线城市房地产投资的高位反弹，可能引发房地产供给规模过剩的风险，加剧土地资源、钢铁等生产资料的浪费和价格上涨压力，从而妨碍城市化进程。
今年一季度，中西部地区的住宅施工面积总共达27848万平方米，相当于同期商品房销售面积的13.8倍；竣工面积总共2619.3万平方米，比同期商品房销售面积总计多近600万平方米。中西部地区房地产供给规模过剩风险和增长远远超过居民收入决定的真实需求。该地区房地产供给过剩风险和空置住宅面积的增长，结构性、隐性的泡沫还是普遍存在。而大量的外来投资，让楼市不断升温。除国内知名发展商积极跨地域扩张外，以香港及东南亚财团为代表的境外地产资金向中西部的武汉、西安、重庆及成都等二线城市大规模渗透，二线城市房地产市场的格局，迅速拉升楼价，也不可避免地透支着未来的购买力。而地方政府在推动房地产市场发展中起着推波助澜的作用。以中西部地区以湖北为例，湖北省今年一季度房地产开发投资增长63％，这一改去年的下滑走势，这一投资态势与以前的上海似曾相识。
最近一段时间，世茂、瑞安及和黄等三家财大气粗的港商接连出手，已让“火炉”城市武汉提前燃烧起来。正当上海等地的短线投资炒房者在中央调控政策下达后慌忙夺路而逃时，武汉民间已经有人提出“武汉:中国楼市价值投资最后一城”之类激进的观点了。不过，在一派乐观情绪之中，不乏对武汉房地产市场现状的忧虑和批评之声。如外来开发商的大举进入，有可能产生“房价高、产品素质低”的结构性问题。
当地业界人士指出，与国内地产市场发育较成熟的一线城市相比，武汉较低楼价的背后是楼盘产品开发质量参差不齐、总体水准不高、同质化严重、抄袭模仿比比皆是。另一方面，由于最近两三年武汉楼盘项目建设呈“四面开花”状态，大量市郊新开发项目因为周边的商业、交通、教育甚至最基本的水电等市政配套设施跟不上，实际上处于所谓“空置状态”(即销售出去但无法入住)。在不少外来开发商项目云集的地区，这种情况尤为突出，有些业主买了房没法入住，不得不回市区租房子住。
对各界纷纷叫好的外来投资大举进入，也有人表示担忧，认为这对楼市健康发展是一把“双刃剑”。其理由是，大量外来地产商主要开发中高档楼盘，势必大幅拉升现有房价水平，并带动其周边片区一些本来素质较低的本地企业开发楼盘价格虚高，不仅令中低收入阶层更难解决住房问题，“房价高产品素质低”这一结构性问题也将日趋严重。此外，外来地产商在销售楼盘时几乎肯定会利用其原有客户资源，以相对较低的楼价和良好的升值前景为饵，吸引更多外来购房投资者，无形中为投资炒房热潮推波助澜。有关专家表示，上述问题或可归结为楼市的“隐性泡沫”，但与上海等地高楼价下的地产投资虚热看上去不一样，实际上同样存在着值得警惕的危机。当大家都认为一些市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候，风险其实已经悄悄出现。
其他文章
