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虽然，国内房地产行业在一段时间内缺少活力，需要面对交易量锐减和新投资不足，但是与其在争论中给房地产增加压力，倒不如探索开创房地产价值时代的方法。激活备受压抑的中国地产，或许就是外资地产基金的决策动力源泉。
摩根士丹利、美林、雷曼兄弟、盛阳房地产基金等数十只曾经主要关注海外房地产市场的投资基金公司，在2005年开始转向中国房地产行业，并且大有来势汹汹之势。甚至连摩根这样的投行也出现了少有的内部意见不一致的现象：摩根士丹利房地产基金Msret并没有接受同样来自其研究部门所提出的“中国房地产出现泡沫”的观点，反而加大对国内房地产行业的投资力度，摩根在上海和北京等地斥巨额快速资金购买商业甲级商场和楼宇，已经成为2005年前三季度在国内该行业最活跃的投资商，该房地产基金亚太地区房地产业务副总裁白可福曾经表示，2005年该公司对中国的房地产投资额将会是2004年的2～3倍。
和摩根士丹利一样，已经开始实施购买高档物业的外资房地产基金不在少数。这部分海外房地产基金的规模有多少？将会对国内的房地产市场有多大的冲击？现在还不得而知，我们仅仅是看到一个很小量级的提升，也就是仅有28亿美元的投资，然而有数据显示，已经有数十家基金公司正在国内咨询和寻找合作伙伴，这个规模大约有上百亿美元左右。
在中国，还没有哪一个行业像房地产这样能吸引众多国际资本的关注和参与。在短短三年内，外资地产基金在中国落地生根，迅速膨胀，大有主宰地产之势，外资房地产基金会给国内的地产行业带来什么？是不断地冲击房地产市场，让国内的房地产商进入激烈的资本时代，还是快速的进行本土化运作，通过合资、合营的方式提高相互的竞争力？持续高速增长的中国经济、快速发展的房地产市场、不断完善的法制环境、政府宏观调控和金融体制改革等因素都在影响着外资地产基金的进入速度和规模。
从海外基金投资中国房地产业的主要形式上看，主要包括直接投资、收购等。直接投资是指境外资本介入前期开发过程中，充当开发商、投资方的角色，包括债权和股权投资方式。收购行为主要包括收购已有物业与不良资产。收购已有物业是指通过购买有稳定租户的成熟物业，长期持有物业收租盈利，而不介入前期开发。他们一般收购商业物业，并持有5～7年的中长期投资，到期后，基金将把物业卖给海外的信托基金或在国内出售。这类资金包括摩根士丹利、ING和麦格理银行、新加坡腾飞基金等。收购不良资产是指外资通过将不良资产证券化，打包处置从而变现盈利。包括摩根士丹利房地产基金、瑞银、雷曼兄弟、花旗集团在内的海外基金都先后在上海购买了价值不菲的地产不良资产。
鉴于目前国内房地产开发环节还存在许多制约因素，外资房地产基金前期在中国参与房地产联合开发项目的不成功经验太多，导致目前这些地产基金更愿意介入买卖容易、产权明晰、可以快速和清晰地看到现金流的三级市场。
然而，国内房地产商并不要因为海外资本开始大幅进入而以为遇见了合作伙伴和“救星”，这些资金并不能给国内的房地产开发商带来过多的福音。本刊记者从一系列的统计数据得出的结论是：这些资金目前最关心的和最关注的，还是甲级写字楼和高档酒店项目，对于目前急需要资金的国内房地产商所期待的联合开发和合作模式并不感兴趣，因为，他们觉得基金所要做的事情就是简单运作模式下的赚钱，对国内联合开发所面临的不确定因素太多而顾及。具有良好的增值潜力，又极具变现能力的甲级写字楼和高档酒店自然是这部分资金的首选目标。
我们不难发现，外资地产基金规模的发展趋势，及其中国业务策略都将完全取决于中国房地产的政策和市场变化。从外资地产基金投资房地产业务模式历史演变中可以看到，先后经历过三个阶段：即地产项目开发时代、地产基金投资管理时代和地产金融时代。地产项目开发时代作为第一阶段已经过去，并逐步淘汰；现在已经开始的是地产基金投资管理时代，“外资地产基金的投资模式正在趋于转变为委托投资管理模式，意味着外资地产基金投资力度和速度正在加快。因为，这种基金委托投资管理模式于原来的亲自操作地产项目开发相比，投资效率高出许多倍，资源和能力合作更加紧密，更容易创造价值，更符合国际惯例，是双赢的合作模式。”来自专业的国际房地产研究公司盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士对本刊记者说。
事实上，海外投行和地产基金机构真正擅长的是资金募集能力和投资管理能力，而不是亲自开发地产项目，其利润大部分来自于资本市场，其次来源于地产增值。试想，一个管理数百亿美元的地产基金公司如果同时投资开发几百个、几千个地产项目，不是机构过于庞大，管理困难，就是资金闲置，利用效率不高，解决的办法就是运用基金委托管理模式，让多个地产基金管理公司参与投资管理，每个公司做自己最擅长的业务。
房地产基金短期内还不能成为中国房地产融资的主渠道这是事实，但是地产金融时代的到来已是大势所趋，外资地产基金唤醒了沉睡的房地产开发企业，并且正在改变房地产业的生态系统，以至于影响着中国地产金融体系的建设。
这不是个案
8月26日，顺驰（中国）不动产网络集团（原顺驰置业集团）已经铁定收到两笔来自国外风险投资基金4500万美元的资金，其中软银亚洲投资基金II（赛富成长创业投资基金）投入3000万美元，持有15％的股份，美国凯雷投资集团以1500万美元，持有7％的股份。虽然，双方都认为，顺驰（中国）不动产网络是一个十足的网络＋房地产传统三级销售市场相结合的公司，而不是单纯的房地产公司，但是业内人士仍然将这个投资看做是外资看好中国房地产市场的一个重要的标志性事件。
按照顺驰（中国）不动产网络董事长孙宏斌的话讲，他是和两个不需要多做介绍的世界级投资公司进行合作，虽然股份的价格卖得低了些，但是仍然非常高兴。言下之意，就是软银和凯雷两大投资集团对于风险投资和产业投资的意义和指向具有领导性，其“蝴蝶效应”会对这个行业其他的投资公司具有借鉴，何况两个世界级的风险投资基金看中一个房地产中介行业的公司的案例本身就不多见，两个一直喜欢独立投资、很少跟投的风险投资基金共同投资一个企业的案例在他们的中国策略上更是少见。
软银亚洲投资基金首席合伙人兼赛富成长基金主席阎焱在接受本刊记者的采访时说，尽管中国的二手房市场整体尚处在初步发展阶段，但是随着中国房地产市场持续快速的发展，相关政策法规不断完善，梯级消费的逐步建立，房地产二级、三级市场联动效应将日益显现，中国的房地产行业必将拥有更大的发展潜力。凯雷投资集团董事总经理兼亚洲创业投资基金负责人祖文萃的回答更让人回味：顺驰不动产网络集团拥有一个数额庞大的传统三级市场的销售网络，全国一级城市的房屋信息通过顺驰传统销售网络上传后，让投资人和房屋出让者共享信息，这是一个很关键的环节。
中原房地产经纪有限公司总经理助理、美国加州大学房地产硕士颜光茂对现在外资投资房地产基金投资热的看法比较透彻：“中国房地产市场分为一级、二级、三级市场，三者有着明显的区别：一级市场就是土地的拍卖；二级市场就是开发商销售；三级市场主要是房屋租赁和二手房买卖，但是现在因为前两级市场还存在种种的不确定因素，因此外资关注三级市场是利益所致。”他认为，现在国内的房地产销售主要还是存在信息不对称，外资房地产基金在中国寻找房源比较困难，但是如果可以通畅的得到房源信息，他们对中国的投资兴趣会更大。
果真如此，凯雷投资集团的介入更让人浮想，此前凯雷集团刚刚宣布成立100亿美元的房地产投资基金，其中，30亿美元将投资亚洲房地产市场。对于凯雷集团来说，现在最需要的不是讨论国内的房地产市场值不值得投资，而是投资标的和行业信息是否足以让投资行为准确。顺驰（中国）不动产网络集团目前已经进入了29个城市、拥有900余家连锁店，在天津的三级市场的占有率超过30％，南京、成都、武汉、长春、石家庄、苏州、无锡市场占有率超过10％，顺驰置业网恰恰提供了很大的资源网络信息，而且这个房地产企业目前是中国房地产行业发展最快的一个企业。
在业内人士惊呼房地产基金将会改变目前房地产市场格局的时候，在戴德梁行和中原房地产公司这些有着国际背景的房地产咨询机构的眼里，虽然越来越多的国际地产基金纷纷试水中国房地产市场，但这仅仅是刚刚开始。
奇特现象的背后
从本刊记者掌握的统计数据显示，此前，外资地产基金主要来自于美国、欧洲、新加坡和中国香港，但是在2005年，这个行业就出现了不少新面孔，其中日本和韩国也有大批外资房地产基金正在寻求进入中国地产的方式和机会。
外资房地产基金最早进入国内的途径是通过收购中国四大国有商业银行的不良资产中的房地产项目开始，尤其是收购在不良资产中剥离出来的酒店和写字楼项目。但是随着国有商业银行不良资产中房产剥离处置告一段落，外资将目标开始锁定市场化资金运作项目。
2005年春季外资开始全面在上海和北京购买商业住宅、商场、酒店物业。到目前为止，虽然2005年外资房地产基金只有25亿美元的投入，但是这股外资房地产资金洪流已经迅速的蔓延到上海、北京、重庆等地。已公开的各种投行、基金出手北京房地产市场的消息接二连三：尤其在第一季度就已经让这些外资房地产基金耐不住寂寞开始行动了。2月25日，摩根士丹利携手上海盛融投资有限公司以富盛利投资咨询有限公司的名义买下价值4亿元的富力双子座II，其中摩根士丹利占56％的股份。同月，美林集团向北京银泰中心投资3000万美元，成为银泰中心项目的合作投资和经营方。
随后的发展让许多房地产参与者心跳不已：扬子基金3000万美元整栋购买北京中远远洋新干线D座酒店式公寓；在中关村区域，由首创置业投资开发的CEO首创拓展大厦目前也在与新加坡养老基金和德国投资银行进行深度接触，商谈整售事宜。
一方面，国家针对房地产行业的宏观调控，严格银行有关房地产贷款制度，一系列在行业内引起震撼的文件对地产行业的冲击等等，房地产开发商资金链越绷越紧，国内房地产开发商人人自危，资金捉襟见肘；另一方面，在种种困扰因素所带来的抑制作用前提下，外资却加大投资力度、加大买货量，不由得让这个市场注目。
这似乎是一个奇特的现象。
表面上看近似矛盾的问题，其中却蕴涵着必然的发展规律。房地产基金从投资特性上看，自身处于资源型行业因此更注重抗风险性，但对回报的要求不是特别高。大多情况下，基金会在投资前先评估风险，现在国外房地产行业的平均合理回报大约在6％～8％左右，但是中国的房地产行业是在经济快速增长下实现的，加之人民币升值等因素，理应收益更高。“随着上海、北京等国际化大都市的特色越来越明显，国外机构投资者看到了其中利润的价值存在，他们认为，正在发展中的国内一线城市的收益率会在30％左右甚至更高，这就是驱使他们加大投资量的动力。”颜光茂对本刊记者说，他所供职的中原房地产经纪公司是一家港资背景的公司，目前在全国一线城市都有其分支机构，“北京在许多世界大企业先后入住后，配套环境好，地产投资的价值展现，促使房价走高，北京的CBD区域房价1.5万～1.8万元，上海同样的房价都在2万以上，利润的驱使是外资看好北京地产的一个动力。”
还有一个原因就是，有着外资背景的咨询代理公司的意见对外资房地产基金的决策影响，他们最了解中国房地产市场，大多在海外合作的公司都会在进入国内市场前咨询他们，成为他们内地的合作伙伴。“由于我们有香港中原房地产而且还有专业的测量师行，因此许多房地产基金本身就是我们香港中原的合作客户，双方本身就有信任度，他们希望我们做分析、评估和市场建议这部分的工作。”由于中原物业在香港已经是美国高盛、美林、摩根士丹利等大投资银行的合作伙伴，因此，这些外资房地产基金在进入国内房地产市场的时候，仍然更多的咨询中原地产公司，类似这样的合作模式在国内比较普遍。
之所以这些外资地产公司相信中原房地产经纪公司，还有一个原因就是这家公司是北京房屋代理销售最大的房地产经纪公司。其主营前期的市场研究和规划设计、策划顾问、全权代理、二手房的买卖。它们所开发的中原指数现在成为开发商、政府相关部门的参考，近期一直得到房地产基金的关注。2004中原地产销售额达到350亿元，是排名第二的销售代理公司的5倍，在北京连续三年销售第一。这些因素都是外资房地产基金非常看好的双方合作前提。
“以前，我们只是和汇丰银行等一些投资银行的研究部合作，他们购买我们的相关行业数据，但是现在已经开始和行业投资基金合作，主要是给他们做定制服务。”颜光茂对本刊记者说，最近，他明显感受到向中原地产公司寻求咨询的房地产基金机构是越来越多了。9月初，高盛（英国）投资集团专程来北京和中原房地产经纪公司商谈有关房地产行业的相关发展状况。“现在到北京看房地产行业的专业基金很多，当然还有很多的私人财团也很关心。”
类似于外资房地产基金和具有外资背景的咨询代理机构合作的例子现在已经成为一个合作模式，比如，戴德梁行和盛阳基金战略发展中心等等也都是经常给外资房地产基金提供定制服务。这些咨询和代理公司都具有一个鲜明的特征：首先具有外资背景，在全球或者全国都有良好的信息服务网络，在理念和服务特性上比较符合外资的口味。“由于这些咨询代理公司本身的物业管理和房屋租赁实力在一线城市都处于领先，所以这些基金公司都会和他们合作。”美林集团一位房地产基金投资经理对本刊记者说，但是现在买货的基金是很多的，开始招租的并不多，因此更多的只是参考咨询代理公司的意见，而和这些代理公司合作租售的合作还没有全面展开，但这是一件很快就会开展的业务。
去年，摩根士丹利、高盛、美林都是在频繁的咨询问中原房地产公司和戴德梁行，而现在已经开始付诸行动了。这些外资基金在对国内房地产宏观上的把握还是比较独到的，因为他们对国外房地产的发展和对一个城市的发展进程非常了解，他们更清楚中国房地产发展的方向和投资机会，每一个基金公司都有各自的设想和获利回报的计划，他们在买货之前就已经有一个要求和框架，“2005年进入北京房地产市场的时候，我们认为北京、上海等国内一线城市，与世界上的一线纽约、伦敦、东京的房价差价非常大，住宅的水平价格至少差异的房价在5～10倍，这样评估后的租金差异就出来了，北京和上海的价格差异甚至也在一倍左右。”戴德梁行副总经理叶子华这样对本刊记者说。
外资地产基金经理更多参考咨询和代理公司提供的服务来自于微观方面，诸如市场观点和数据：投资区域的市场情况、设施配套、土地和房源供应量和价格、租售的前景等。这个市场目前信息并不是很对称，基金买货的要求也是很苛刻的。“基金希望我们帮他们找到更多的货，利用我们的网络，寻找他们的项目。”颜光茂说。
在大量的咨询后，这些外资机构总结得出的结果是，虽然宏观调控开始，但是买货仍然刻不容缓。市场的供应量和承接力并没有发生较大的变化。而且是一个非常好的买货时机。针对开发商而言，因为宏观调控后，开发商的资金成本提高了，银行贷款开始报批困难了，审批更加严格了，包括高档投资性物业的购买者少，受影响大，为了快速的回收资金，所以它们需要机构购买者，而基金手中就是资本优势，包括运作优势，他们还是认为北京的房价有上涨空间，这样的话，双方都有议价的空间，开发商整体买价比零星买价有一定的折让。他们认为现在是一个很好的购买机会。
联合开发时代的终结
“2005年，外资地产基金最大的变化在于商业模式和盈利模式的转变，商业模式将废弃原来的合作开发模式，而更加热衷于选择基金委托管理模式，从资本市场上获利的盈利模式，也将成为热门。外资地产基金转变为基金委托投资管理模式，是投资模式的革新，是流程的革新，是资本选择的必然结果。”盛阳房地产投资管理(中国)有限公司CEO李冲对本刊记者说。
海外房地产基金进入中国房地产市场已经不是什么新鲜事情了，但是此前的做法是尝试与本土房地产开发商合作，先后经历过两个阶段：第一，大多的外资房地产基金在进入中国的第一步骤，本身首选的方案就是本土化。用外资和本土知名的企业合作，联合开发土地项目。因为考虑到房地产行业需要本地化经营，一般不会要求控股，只有少数基金要求控股；第二阶段是外资控股。另外，还有的外资房地产基金做的是提供开发初期的过桥贷款业务，开发商随后从银行贷款或者从房屋预售款还付。但是合作的最后结果，就是海外房地产基金往往成为房东，最后不得不处置房屋不良资产。出现这一结局也在人们的预料之中：双方在意识和资金的控制力上还存在许多的不确定，在这种不确定的状况下，一种结局是不欢而散，两败俱伤。另一种结局是外资房地产基金买房成为房东，本身是资金运作获得收益，最后却成为房地产开发商。
由于受政府宏观调控等政策措施的影响，并不是有些人所说的房地产“冬天”的来临，而是中国的房地产正朝着理性的方向回归，房地产商将要告别“暴利”时代。以前中国房地产业普遍利润在50%以上，是暴利时代，现在回归到20%左右，与其他许多行业相比，仍然是丰厚的利润。盛阳地产基金战略中心预计，未来10～15年，中国房地产仍处于持续发展的大好时期。况且现在房地产开发商的资金紧张，急需外部资金的支持，外资房地产基金这时介入，应该是拣便宜的时候，但是相反外资地产基金却一直漠视联合开发这个环节。“参与联合开发的基金非常少，未来一段时期都会是这样。因为现在房地产开发方面法律、法规还是不规范的，需要提升的空间还是很大，地区性限制也很大、制约性太多，外资很容易水土不服，以至于造成资金的损失。”颜光茂说。
尤其是在房地产开发过程中项目报批、拆迁等等环节，往往会使得房屋建设的工期出现很大的不确定性，比如原计划两年的房屋建设有可能变成三年等等，这样的话，外资房地产基金的预订收益比如说是8％，在脱期的情况下，收益就会成为6％或者更少，这样的话，外资房地产基金开发的风险是很大的。
“由于规范化和地方的关系协调，所以迫使他们买现货。”根据盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士给本刊记者提供的数据显示，外资地产基金整体购买商业地产是2005年的一大特点。这是一个很大的转变，在2004年有关房地产政策出台之前，外资房地产基金大多还是投资住宅之类项目。但是随着不成功案例的增多，况且考虑到资金的安全性，随后大多数资金改变了投资策略，纷纷整体购买商业地产。
房地产基金和个人投资房地产不同，在买现房和买期房方面，现房要比期房稳定和安全，投资风险要小些，在房地产开发这个环节的问题目前是最多的，最不确定的阶段，也是风险最大的，时间越长越难控制。现房最大的好处就是随时可以兑现。
当前形势下，海外地产基金投资中国仍然存在诸多风险，如政策风险、法律风险、资金退出风险、房地产运营风险和道德风险等。由于中国地产市场的发展潜力和巨大利润空间，即使在面临诸多风险的情况下，外资地产基金没有退却，较多的选择进入，开始“试水”中国地产市场。虽然，外资房地产基金没有参与房地产联合开发阶段减少了很多的风险，但是他们更多看好的高档物业由于租金收入会跟着市场的好坏而上下波动，所以房地产基金的回报率也会跟着波动。这也存在一定的风险。如何控制投资风险是每一个投资经理关心的问题。
盛阳地产基金CEO李冲认为，海外房地产基金判断风险的方法和控制风险的手段与国内商业银行有很大区别，他们投资项目标准为优质项目，首先是优秀企业，例如公司发展战略、现金流、企业管理能力、企业声誉和过往产品质量等因素；其次是优秀项目，例如项目的性质、竞争优势、价格、退出方式等；第三是优秀企业家，例如企业家精神、管理水平、道德标准等；最后才是项目所处位置、市场消化能力、需求变化等。
但考虑到投资中的高风险，基金经理对风险的控制极其严格：在风险和收益的天平两边，一般选择合理收益，放弃高风险。通过投资模式的选择投资于低风险领域，“如果项目风险太高，利润再高一般也不会做。”新加坡凯德基金总经理陈基强这样说。
地产金融时代来临
随着央行“121文件”、国土资源部“8·31大限”和国务院“18号文件”等系列金融和土地严政的陆续出台，房地产商资金压力巨大，高额的拍卖保证金和严格的付款要求迫使房地产企业由过去热衷的“关系竞争”转为现在的“资本竞争”，资本能力这个要素变得异常重要。外资不能解决开发商的资金渴求，但是外资可以引发和促使地产变革。
首先提出“地产革命性变革，地产金融时代来临”的观点是来自专业的国际房地产研究公司盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士，他通过对中国房地产企业融资模式的深入分析和研究，认为中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由项目开发向金融运作转变。
序幕在2005年下半年拉开。7月25日，美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根士丹利房地产基金与深国投商用置业有限公司共同成立合资公司，前两者各持32.5％股权，后者持35％股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目。由西蒙地产负责基金投资管理，深国投和摩根士丹利负责融资或海外上市。
上述合资公司把股东各方的资本集合起来，运营是封闭式地产基金的性质，股东各方分工合作，共同完成项目开发、投资管理、融资、资产上市等基金运营的各个环节。
摩根士丹利房地产基金Msret现在是全球最活跃的房地产投资基金之一，目前在全球各地购买的物业总值约为273亿美元，地区辐射北京、上海、香港、曼谷、墨尔本、孟买、汉城、新加坡、东京以及悉尼等地，已经投资中国市场有10多个房地产项目，总规模20亿元左右，摩根房地产基金进入中国的第一通道是通过大量收购中国四大国有商业银行的不良资产中剥离出来的房地产项目：甲级写字楼和高档酒店等，2005年加大对房地产市场的投资力度，无疑成为外资房地产基金的一个风向标。
李冲分析：“摩根士丹利显然为外资地产基金商业模式转型做出了榜样。此模式下的地产经营已经金融化了，这种成立本土地产基金的模式已经帮助外资地产基金的顺利落地，这将促使中国房地产进入以资本市场为核心的地产金融时代，通过资本市场盈利的商业模式将流行起来。”
8月24日，李冲所在的盛阳地产基金与欧洲工业地产巨头结为战略合作伙伴，并在香港签署了共同成立UREF联合地产基金的意向协议。UREF联合地产基金投资目标为中国内地产业地产，前期启动资本运营规模不低于3.5亿美元，并计划在两年内通过增资和海外融资等方式使基金规模达到6亿美元。UREF联合地产基金由欧洲投资者作为战略投资，在上市前，盛阳地产基金拥有优先投资控股权。合作双方都希望UREF联合地产基金最终能在海外上市。
盛阳地产基金负责UREF联合地产基金在中国的运营和投资管理，合作方派员参与董事会。新成立的UREF联合地产基金将以合资公司形式落地中国，在中国进行房地产投资。与其他同业者相比，UREF联合地产基金的投资模式更有特点，主要投资于产业地产，尤其是工业和商业方向。
此前，盛阳地产基金已经接受多支欧美基金机构的委托。其中7月23日，盛阳地产基金已经与美国HOMY FUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，由HOMY FUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理。按照协议，在未来18个月内，盛阳地产基金要完成上述2亿美元的受托基金投资管理，投资方向主要还是锁定产业地产和商业地产，在中国进行房地产投资，成为基金委托投资管理模式的典型案例。
盛阳地产基金作为SUN－REF国际地产集团旗下机构，主要投资房地产行业，在全球拥有160亿美元的房地产投资经验，尤其青睐商业地产投资、土地运营投资和产业地产投资。盛阳房地产投资管理（中国）有限公司作为盛阳地产基金SUN－REF的运营平台，负责SUN－REF部分地产基金的投资管理业务。
盛阳地产基金在中国有三大业务部门：房地产基金管理业务、房地产投资业务和房地产投资银行业务，其中房地产基金投资管理业务因专业和专长而闻名业内，业务区域以京、沪、深等中心城市为主，二线城市业务也得到快速拓展。盛阳地产基金选择差异化业务战略，应用投资导航系统，将投资目标锁定为土地运营和产业地产投资。
“盛阳地产基金的房地产基金管理业务具有专业化竞争优势，基金委托管理模式也是外资基金投资中国地产的理想管道，通过盛阳的专业服务，架起了中国地产和海外资本的桥梁。在这种基金委托管理模式下，盛阳地产基金作为基金管理人，全权负责受托基金的资产管理和运营，包括制定投资战略、市场调研、选择优质项目、投资项目报告、投资风险管理、项目运营管理、项目价值提升、资金的安全退出等服务。”李冲对本刊记者说。
上海社会科学院房地产金融专家王者博士认为，基金委托投资管理模式与原来的亲自操作地产项目开发相比，投资效率高出许多倍，因为房地产业的分工代替以往的“全能型”房地产商，房地产产业链更细、各个环节更专业，效率更高，资源和能力合作得更紧密，更容易创造价值，更符合国际惯例。
和盛阳地产基金一同进入中国房地产市场的国际房地产基金机构数量大约有100多家，但是由于受到相关法规的限制，这些外资地产基金机构大多没有建立起高效的运营平台，大多处于寻找项目的环节。
基金委托投资管理时代刚刚开始，意味着外资地产基金开始发力，投资力度和速度将大大加快；基金的强势在于流动，通过资本市场的商业盈利模式将流行起来，外资地产基金商业模式的转型，将促使中国房地产进入以资本市场为核心的金融时代。
“按照目前房地产公司的发展，往往我们发现，做住宅开发项目的房地产公司，他们可以利用土地款交付期，卖期房等等手段，来保证发展资金的滚动，但是往往开发写字楼和商场等项目的房地产公司就需要另辟蹊径，由于房地产基金的介入也缓解了这些地产商的资金压力，拓宽了资金的渠道，也是帮助开发商拓宽资金渠道。”叶子华说，3月4日，有着投资公司背景的新加坡凯德置地以18.37亿元人民币买下中环世贸中心A、B栋甲级写字楼，无疑是这种模式的最好体现。
对于戴德梁行和中原地产这样的代理公司来讲，探究外资基金买楼后，下一步计划是什么显得更有意义。中原物业已经接到或者正在和一些房地产基金洽谈替他们购买的楼盘，但是现在的问题是这些房地产基金大多没有卖出的想法，大多希望持有一段时间再说。“首先，我们从房地产基金的本质考虑，这些基金管理者如果是为了一个稳定的回报，收取租金可以获得一个稳定的现金流。” 在人民币升值和区域价格上升到一定的程度时，他们才会考虑变现。
地产商融资破局
在外资大举进入中国房地产市场的同时，本土房地产商却经历着一场煎熬。开发商整合趋势已经箭在弦上。从基本面上分析，地产业面临整合的原因是多方面的，既有宏观调控政策的推力；也有房地产企业寻求自身发展壮大的张力；还有海外地产基金和本土地产基金的拉力。三股力量汇合成一股不可抗拒的发展潮流，使得地产业整合不可避免。
在金融紧缩和土地严控后，进一步使得房地产商开始出现分化，一些规模小的地产商面临融资困难，土地储备开始减少等问题，从而进入小地产商的行列，而大的地产商也会因为前期的跑马圈地带来目前的土地开发的资金紧张，而不敢继续争夺看好的地块。
“未来能够生存发展的房地产企业有三类：一是资本型地产企业，这类企业主要从事房地产资本的运作，处在房地产产业链的上游，为其下游企业提供进一步发展的资金；二是专业化地产企业，这类企业集中从事房地产开发、建造，属于狭义的房地产建造商，处在产业链的中游，它们已经远不是过去“全能型”的房地产商了；三是处在产业链中下游的服务型地产企业，这类企业一部分是从原来的房地产商的功能部门中分离出来,如专业化的地产材料供货商、房产销售商，另一部分是新生的地产配套企业如集成家居等。”李冲预测。
在国外大多一线房地产商可以借助信托和私募的方式筹集资金，而在中国由于《产业投资法》尚未出台，因此，想通过资本市场融资并不是容易的事情。因此，现在本土的房地产基金还没有一家，现在所发行的房地产信托只是一种准基金的前身。
从美国的房地产行业的发展看，在一级市场开发中，投资资金的主要来源仍是房地产投资基金，数额一般在60％左右，而不是银行贷款。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。但是在中国目前14000亿元的房地产市场中，国家外管局日前首次披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15%，大部分资金都是来自于投资银行和信托机构。这样的状况，往往在升息或者国家信贷出现政策性调整的时候，对房地产开发商的资金链的考验就会开始加大。
现在随着地产金融时代的到来，地产商整合无疑引入了资本催化的概念，整合也更多的体现出资本的意志和资本的力量。地产商和基金公司实现快速对接，已经成为整合实效的一个关键环节。不难看出，外资房地产基金虽然在中国显得非常活跃，但是在国家政策没有放开之前，外资要进入中国的最好的方式是境外投资人和中国的相关金融机构组建成合资基金。在这一点上，也为房地产商提供了一次和外资握手的机会。
有一个比较可行的方式就是：现在有很多开发型房地产企业愿意和基金公司合作，将产业资产打包上市。香港在6月份放宽投资海外房地产限制开始实施的REITs实际上是一种典型的资产证券化投资工具，即原物业发展商将其旗下部分或全部物业资产打包，成立专业的基金公司，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。这样，发展商可以套现发展下一个项目，而资金有限的投资者也可以获得投资房地产业的机会，获得租金和增值收益。内地房地产商也可以将部分物业类资产通过香港资产证券化变现。
比如，有20亿元人民币以上的资产打包成立一个中外合资公司，然后拿到中国香港和新加坡上市，这样，房地产公司就有了一个融资渠道，现在很多开发型企业从事写字楼、商场、服务式公寓等在香港资本市场已经可以做房地产信托，所有资产都可以做资产包，发行债券，让投资者受益。“他把资产拿出去了，也找到了一个退出机制，然后拿到资金去再开发。这样的话，开发商也是可以拿到资金，做下一个项目的开发。”叶子华说。
对于外资基金和物业投资者来说，REITs的方式就是一个很好的融资渠道，但是现在面临的问题就是资产定价的折让问题，香港投资者和内地房地产商对REITs的认知度不同。有消息人士对本刊记者称，目前正在积极讨论的《证券法》修改环节中，很重要的一点就是如何解决房地产资本化问题。“因为在目前国内的证券市场还没有先例，这个方面显得比较谨慎，”对于开发商来说，都非常希望国内资本市场成为房地产行业的融资之路。
有理由相信随着我国金融改革的不断深化，房地产信贷规模会越来越小，房地产商间接融资越来越难，纷纷寻找其他融资渠道，从目前发展的形势看，他们正逐渐调整融资方向，转向直接融资。比如，一些房地产基金在购买物业的时候，就已经想好如何出让这部分股权获利了：向机构投资者进行转让，比如摩根士丹利对接摩托罗拉、通用的资产部，后者会考虑平衡资产风险，购买物业做保值和升值产品。
外资房地产基金虽然资本运作能力神通广大，但在中国房地产特有的政策、模式、关系和信息对称度等多重因素制约下，他们在中国房地产市场上还没有形成有效的业务模式，更缺少高效的投资运营平台，尽管海外地产基金正试图通过各种方式和渠道进入中国，有些已经取得了骄人的战绩，但他们还远没有放开手脚，施展自己的“真功夫”，仍然是戴着“镣铐”跳舞，沉陷在投资中国地产的困局中。向外资征收10％的资本利得税就是其中之一。虽然目前房地产市场毛利润达30％，看似很高，但是扣除资本利得税后，则显得收益一般。
显然，征收资本利得税对于外资参与中国的积极性打击不小。但是外资已经通过许多的合法方式解决了这个问题。
“一般房地产基金都会有很雄厚的财务方面的实力，另外就是大量做境外银行贷款，用国内每月收到的租金就可以做还贷，这样的话，就不用缴资本利得税，也是合法的运作，目前这样的操作方式很流行。” 叶子华说。
针对目前开发商存在的融资困局，房地产基金经理提出的建议值得他们思考：借助三级市场的活跃促进一级和二级市场的发展。也就是说，在三级市场活跃的时候，房地产商开发了许多的楼盘，为了盘活资金，可以先将其中的一两个楼盘整体出售给外资基金，这样可以快速回收资金。富力城楼盘和远洋新干线楼盘的运作都是这样的融资思路。但是现在存在一个问题，就是开发商都不愿意在比较低的折让价格去出卖楼盘。“现在是一个磨合的阶段，机构投资者出的价格都是会有一个价格的折让，比如，北京房地产商的折让价很多还达不到买家的要求。所以北京的楼市还处于发展的初期。”叶子华说。
对于本土房地产开发商来说，现在是一个最好的时候，因为房地产市场开始趋热，外资大幅介入，价格升高；这是一个最坏的时刻，开发商贷款越来越难，审批制度越来越严，随着房地产金融时代的到来，开发商和金融的结合已经越来越至关重要。虽然香港REITs对于本土的房地产开发商是一个利好消息，但是业内人士仍然更加的关注本土房地产基金投资法何时出台，如何让本土开发商利用国内的资本市场融资发展，这也许就是在目前国内地产变局中房地产开发商取得先机的核心。