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“121号文件”出台，银行融资受限，房地产行业的多元化融资探索就一直没有停止过。但无论是信托方式的债权融资还是股权融资，在资金成本和操作成本上都比银行贷款要高出很多，而且适用范围也有较大的限制。因此，现有的融资模式很难满足房地产企业的资金需求，在房地产企业资金链面临考验的情况下，笔者以为，房地产商主动进行在售项目的价格调整，是目前房地产企业防范流动性风险最直接有效的手段。
本文希望通过对几种房地产融资方式做一番分析，探讨一下这些方式优缺点以及存在的阻碍。
1998年以来的国内房地产市场发展，基本上是国内银行金融支持的结果。但也因此出现了房地产市场发展过分依赖银行信贷的现象，并形成了以银行信贷为主的单一的房地产融资模式。
随着国家加强宏观调控，在当前环境下，银行贷款、建筑商垫资以及预售制度这三个房地产行业资金链的主要环节已经出现了不同程度的紧缩和紧缩预期，房地产行业终于不得不开始探索其他的融资渠道。
信托灵活优势渐失
信托曾被房地产行业寄予厚望，业界的普遍观点是信托将以其灵活性以及其特有的属性，为房地产行业打通资本通道。信托在房地产融资中确实发挥了一定的作用。2004年各类房地产信托共募集资金122.15亿元，占信托募集资金总额的37.25%。2004年10月18日，《信托管理公司房地产信托业务暂行办法》（征求意见稿）出台，也曾让房地产信托投资基金的设立看到了曙光。
信托融资可按照资金投向和信托收益来源划分为三大类。
第一类是类资产证券化信托计划。其主要特点是以物业作为抵押，以物业实际产生的租金作为信托收益来源，并由第三方提供回购保证。比较典型的有中泰信托发行的“上海五洲国际大厦房地产投资资金信托计划”。
第二类是房地产开发项目资金信托。其主要特点是通过贷款或持股回购的方式，为四证不全的房地产项目进行融资。此类信托计划在“121号文件”出台后已成为房地产信托计划的主流，在为房地产企业解决四证齐全以前，甚至是土地使用权获得以前资金缺口的同时，为信托公司带来丰厚的收益。
第三类是不指定房地产项目投向的信托计划。其特点是通过收益人大会等机制实现项目投资决策，具备房地产投资基金的雏形。此类信托计划已经完成募集的有两个，金信双龙房地产信托计划、联信·宝利中国优质房地产投资集合信托计划。此类信托目前尚不具备大规模募集推行的条件，北京、上海银监局也并未批准过类似的信托计划。
信托计划虽然具备灵活的特点，并被称作房地产信托投资基金和资产证券化的最佳方式，但国内缺乏成熟的投资者，以及信托的强制兑付特征，使得信托公司在房地产信托中承担巨大的风险。正是由于看到宏观调控导致房地产企业销售进度大受影响，房地产信托兑付将出现困难，银监会下发的“212号文件”，在提示信托投资公司密切关注房地产业务风险的同时，也相应提高了房地产信托操作标准，房地产信托比之银行贷款的灵活性优势基本不复存在。
债权融资回报率要求过高
除以信托方式进行的债务融资之外，民间针对房地产行业的拆借融资也开始活跃。国有企业和国资机构是目前市场上主要的资金出借方，通常要求条件是资金拆入方提供2倍的抵押物担保和不低于15%的年资金回报。有媒体报道，目前上海市场平均每周有2～3笔拆借融资成交，融资金额在0.5亿～2亿元之间。江浙资金、以投资公司形式存在的投资基金也有部分通过出借资金获取收益，不过由于其要求的回报率较高，在20%左右，因此未能成为市场上的主流。
国有企业将资金拆借给房地产企业，在操作流程上并无问题，但确实抵消了一部分宏观调控政策的效果，因此，这一操作的政策风险也可能加大。
除债权融资外，房地产行业众多企业还在进行股权融资的尝试。IPO是股权融资中较为普遍的一种，在国内证券市场停发新股的背景下，香港成为房地产企业IPO的不二选择。然而香港资本市场对于国内房地产行业的估值方式差异和认可程度不高，使得近两年仅有复地和富力两家房地产公司成功登陆香港资本市场，顺驰、SOHO中国等还在继续着IPO的努力。
股权融资成本代价高昂
摩根士丹利、雷曼兄弟、第一波士顿以及ING等知名海外公司参股国内房地产开发公司和项目公司，在为被投资企业带来资金和巨大声誉的同时，也对国内房地产商给予很多期待。不过，这些公司对被投资企业管理机制、运营能力的要求，以及超过20%的收益率要求，使得针对海外投资基金的股权融资注定只是少数开发商能够享用的、代价高昂的盛宴。
除了资金成本和对管理的要求外，股权融资在操作上还涉及到对于项目公司股权的估值，股权转让的方式以及收购股权后公司内的税务问题。这些问题使得股权融资的谈判成本较之债权融资要高很多，股权融资完成后的管理协调也是股权融资广泛应用的障碍。
从长期来看，房地产信托投资基金（REITs）将成为房地产行业融资的重要手段。信托投资基金将能使非房地产行业投资者以及个人分享到专业团队成功运营房地产项目的收益，也能为投资者提供必要的流动性。但国内目前缺乏能合理品配风险收益的投资者，也还不具备相关的产业投资基金法律基础，因此，房地产信托投资基金在房地产行业的应用还有很长的一段路要走。
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四证
是指土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。
“121号文件”与“212号文件”
央行2003年出台“121号文件”规定：银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”；银监会2005年9月出台的“212号文件”则大幅提高了房地产信托的门槛，自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行。