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11月6日，新加坡交易所上市部副总裁林梅在北京嘉里中心发表演讲，这一次她演讲的重点是REITs，而不是传统的企业上市。她热情洋溢地介绍了新加坡蓬勃发展的REITs市场，刚回到台下，就被团团围住。
REITs堪称2005年最热的名词之一。近期正有一大批内地物业泉涌般计划于新加坡或香港上市（见表1、表2）。REITs最大的卖点是低风险、高回报，不幸上市热潮赶上了一股寒流——利率走高。
11月1日，美联储又加息1/4厘，再将基准利率上调到4%，为2001年6月以来的最高点。很快，多家香港银行汇丰、中银香港、恒生追随，将港元标准储蓄存款利率调升了0.5%，最优惠利率由7%调升至7.5%，并由3日开始生效。这些香港主要银行的最优惠贷款利率，回升至2001年4月以来的最高水平。
在加息惯性之下，今年12月13日、明年1月31日、3月28日的第13、14、15次加息也已写进美联储的日程表中。尽管一些中国学者对于“中国是否进入加息周期”还有争议，但无可置疑的是，全球已进入加息周期。而与此同时，一大批内地和香港物业正泉涌般奔赴新加坡和香港上市，从投行圈里传出来的就有十几家。
软库(软银)金汇集团执行董事暨投资银行总裁温天纳指出：全球进入加息周期正给REITs上市带来挑战，使近期准备上市的REITs处境尴尬。
他分析，因为REITs是一种投资品，类似固定利息债券，所以一旦银行储蓄利率升高，则投资者的期望值水涨船高，也会提高对REITs回报的要求，这对REITs挑选物业的收益率带来挑战。
内地REITs生不逢时
地产圈人士都知道，海外投资者由于并不熟悉内地物业，因此会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数，比如1%-2%；在加息背景下，海外投资者对内地物业的回报率期望值又有上升，看高至8%-9%，这对本来税负就较海外为重的内地物业来说，跨境上市更变得困难重重。
香港6月份修订了《房地产投资信托基金守则》后，正要迎来第一只REIT——领汇。领汇预计回报率将从去年上市时的6.5%下调。
据温天纳了解，香港机构投资者对领汇的回报率期望值较高，认为在7%以上才有吸引力，因此认购不会出现像去年那样的火爆场面。
另有知情人士告诉记者，计划尾随领汇上市的李嘉诚长实旗下的泓富基金最初将IPO时的回报率定为5.05%，比领汇低一个百分点，引发投资者不满，负责的投行人士立即解释说，5.05%是最保守的数字，预期可以做到9%以上，据悉现时已经调高至5.3%。
新交所的林梅指出：REITs要提高回报并非易事，因为其稳定收益来自长期租赁合约，通常为3-5年，提高租金收入也必须等合约到期。
有利因素
加息的影响在近期香港市场的IPO情形中，已初见端倪。建行上市以后表现平平，另外两家小公司更是认购不足，这显示资金面已有变化。
林梅表示，目前来说，加息对REITs上市影响不大。只要相对于定期储蓄利率有更高的回报，REITS就可以吸引到投资者，以新加坡为例，当前的一年期储蓄利率仍在3%以下，而REITs可以提供5%以上的回报，两者的差距对投资者仍有吸引力。
研究一下新加坡现时的7只REITs,会发现另外一个利好：前6只REITs上市时的预计回报率都在7%-8%，但随着股价上升，实际回报率已在4%-5%。最近上市的丰盛地产信托（Prime Reit）预计回报率为5.7%,上市后股价从0.98新元上涨到1.06，涨幅很小，表明5%-6%的回报率是当前投资者的心理底线。
2002年7月，嘉茂商业信托在新交所挂牌，这是新加坡第一只REIT，预计收益率7%-8%。目前已有7家REITS在新加坡交易所挂牌，总市值超过100亿新元，折合人民币约550亿元。
林梅认为，实际回报率的下调是因为REITs产品的成熟，投资者已经认可了REITs的盈利模式，并且对其稳定回报抱有信心。剔除2003年SARS的因素，新加坡每年都有两家REITs上市，而今年可能会突破两家，市场发展稳定。
香港、新加坡之争
而致力于做亚洲REITs中心的新加坡，正遭遇来自香港的巨大挑战。
11月31日，长实宣布将旗下7项商业物业出售给泓富产业信托，泓富以REIT形式在香港上市，长江实业借此套现24.33亿港元。此前，长实一直计划将商用物业分拆在新加坡上市，为何临阵倒戈？
长实执行董事赵国雄告诉记者，出于支持香港资本市场发展的目标，本土的泓富不在香港上市说不过去，因此在6月份香港修订规则后，转向申请在香港上市。
同时，他和林梅大唱对台戏，在发表演讲时大力介绍在香港发行REITs的好处（如市场容量大、流动性好等等）及未来发展的前景，并称香港有条件成为跨境REITs上市中心。
香港6月发布经修订的《房地产投资信托基金守则》，允许房地产基金投资世界各地房地产项目，同时将REITs的最高负债比例由30％提高到45％。其实长实此次分拆的都是本土物业，去年在香港发行也没有问题，所以个中缘由外人恐怕难以明了。或许是香港方面负债比率当时较新加坡高的缘故，泓富基金后来公布的负债比率为43%，超过新加坡原来规定的35%。
无论如何，这些香港法规的修改确实有现实意义。
今年10月，新加坡金融管理局修改《REITs守则》，将负债比率由原来的35%大幅提高到60%。这被外界解读为是针对香港6月份45%的新规定。
对此，林梅回应说，将负债比率提高是新交所一直在考虑的事情，并非针对香港6月份规定，最早时候，新交所对REITs的负债比率的上限是25%，后来逐步提高。
林梅还表示，新加坡在2000年以前已经有REITs上市的法规，但发现并没有REITs申请上市，后来发现是税收的问题，于是做出规定：不在REITs的层面征税，即派发股息给REITs机构和个人投资者的时候不征收所得税（海外机构投资者例外，需要征收10%）；房地产资产转移到REITs免征3%的印花税。
而香港目前还没有对REITs投资者免税的规定，分红后还需要交纳17.5%的所得税。