“气球贷款”，无需为到期还款愁；推出半月，受理金额超两亿元———深发展国内首家创新房贷产品
证券时报记者汤亚平
以“创新兴行”的深圳发展银行，自今年2月13日零售银行推出国内第一支个人房贷“气球贷”后，利用春节假期全力帮助消费者认识了解新产品“低月供”、“省利息”的特性。节后气球贷产品正式上市，仅半个月时间，专项受理金额超过2亿元人民币。
气球贷是一款利率低、真正为房贷客户节省贷款利息的房贷创新产品。记者在营业厅看到，很多人都在热情踊跃办理该项产品，但也有客户在观望，担心气球贷的到期不能还款的风险，不敢贸然申办该项产品。据了解，气球贷已经在业内引发了国内房贷市场的新一轮激烈竞争。带着大家所关心的种种问题，记者采访了深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理柳博。
在美国工作了十余年的柳博，加盟深圳发展银行一年多的时间里，成功领导开发了非常具有市场吸引力的“双周供”、“气球贷”等一系列产品，并从2006年初开始在深圳等地区率先大规模开展“非交易转加按”业务，将这项在国外极为成熟的业务引入中国，使广大消费者在已经贷款后仍有机会通过“转按”来二次选择自己喜欢的银行和最适合自己的产品。同时，他在业内还率先推广和倡导了批发按揭的业务模式和“按揭生态圈”的概念。
柳博介绍说，气球贷的还款特点是，前期还款压力小，最后一期还款压力大。部分本金在贷款期限内分期偿还，剩余本金到期一次性偿还。气球贷是一款在上世纪三十年代以来西方普遍流行的成熟产品，是根据城市化、工业化过程中，个人收入增长快、变动大而设计的。我国目前正处于这种收入与消费的转型期，个人既有稳定的工资收入，又有年底奖金、分红或投资等变动收入，经常是在几年内就将全部贷款还完。然而由于对将来预期的不确定性，或限于当时的收入水平，绝大多数人还是不得不选择一个较长期的贷款，自然也就不得不承受长期贷款较高的利率。根据我国国情特点，深发展对气球贷进行了创新，并根据国内消费者这种“长贷短供”的特定需求，结合行内已有产品优势，通过调整还贷方式，帮助消费者实现了“低月供”、“省利息”的双重需要。
当记者问到很多人想办气球贷但担心到期不能一下子还款怎么办时，柳博证实，气球贷到期后可办理再融资，相当于延长贷款期限。气球贷的再融资借款人与银行签订的合同中有明确约定，借款人完全不用担心到期不能还款的风险。
在谈到借款人到期再融资是否有条件限制时，柳博表示，只要满足两项条件，深发展都承诺对气球贷到期后的剩余本金提供再融资：一是在前面的贷款期限里，借款人要正常还款，欠供的次数要求最多不超过6次；二是作为抵押物的房产，在申请再融资时须没有法律纠纷、产权完整。前者是关于还款记录的问题。只要不是恶意欠供，一般客户都能满足。而且深发展还允许一定的善意欠供，它的信贷制度规定欠款7天以内视为正常还款。后者关于房产的产权问题。抵押房产产权出现纠纷，一般是指房产被第三方查封。而一般只有在房屋所有人有恶性债务时，才可能发生债权人查封房产的情况。所以，绝大部分客户对此也不用担心。
业内专家告诉记者，气球贷的设计确实存在一种“低利率”省息的机会。在不增加每月还款金额的前提下，借款人可将一笔长期贷款拆成连续几期的中短期气球贷，从而适用于中短期贷款的低利率，实现轻松省息。例如，借款人要借一笔金额为50万的15年期按揭贷款，可以在深发展办一笔5年期的气球贷（按照15年期计算月供），然后通过连续2次的再融资，实际上还是贷款15年。但是通过这样的转换，贷款利率降低了，本来15年期贷款最优惠利率是6.044％，现在5年期气球贷就可以给予5.738％了。这样，虽然调息了，但采用气球贷的话，月供不升反降。
气球贷上市也引发市场上不同的争议。有人说“气球贷”是现在市面上最省息的房贷产品，因为它比普通贷款节省了近10％的利息支出；也有人认为“气球贷”并不比其它产品省息，只是偷换概念而已。那么，深发展的这款“气球贷”到底是真省息？还是假省息？
对此，柳博回应说，决定贷款利息支出多少，有三个因素：贷款金额、贷款期限、贷款利率。贷款越多、期限越长、利率越高，支付的总利息就越多。相应的节省贷款利率的机制也只有三条：一是贷得少；二是贷得短，或者还得快；三是利率低。他认为，贷得少，大家都明白。所以，实际所有以省息为卖点的房贷产品都是着眼于后两种机制进行创新：贷得短（或还得快）、利率低。他还坦言，由于我们国家还没有实行利率市场化，人民银行规定贷款利率最多能在基准利率基础上下浮15％。而现在的住房按揭贷款，实际上各银行都下浮到底了。由于政策的限制，即使银行想给优质客户更优惠的利率，也很难做到。所以，实际上在“气球贷”之前，还没有哪家银行开发的省息产品是因为“利率低”带来的。
柳博最后表示，气球贷如同气球一样，大而轻。最后一次还款金额较大，月供压力较轻。深发展的策略是宁愿牺牲一些收益，希望换来信用良好的借款人和低风险的业务，相信会获得市场的认同。
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什么是“气球贷”？
“气球贷”是一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。通过“气球贷”，房贷客户可以选择一个较短的贷款期限（3年、5年或10年），但以较长的期限（如30年）来计算月供。这样，房贷客户即可同时享受到短期贷款的低利率和长期贷款的低月供。
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