虽然增加自持物业一直被金融街(000402)作为从地产开发商向房产开发商战略转型的重要过渡手段,但是金融街却在2007年战略计划中放弃了之前制定的激进增持物业计划。
"如果你关注我们的年报就会发现,去年我们提出'不断增持商业物业',而今年变为'适当增持商业物业'。"4月15日,金融街控股股份有限公司董事会秘书于蓉接受本报记者采访时指出,金融街控股股份有限公司在目前的中国房地产市场做完全自持物业经营商的时机还未成熟,转型后的金融街仍以房产开发销售业务为主。
缓解土地储备压力
"公司很早就在努力解决土地储备不足的问题。"4月12日,金融街控股股份有限公司总经理刘世春在由新地产机构及思源经纪联办的"中国北方经济及城市发展高峰论坛暨天津湾首届天津地产年会"向记者介绍,目前金融街拥有可供开发的土地储备建筑面积为390万平方米,基本解决了公司土地储备不足难题。
刘世春介绍,很多人认为金融街控股股份有限公司取得的北京金融街项目是个"金娃娃",但实际上当初在金融街控股股份有限公司接手此项目时,该项目仅是一个城市危改项目,拆迁密度很大,当时预计是微利项目。
一位曾在金融街置地部门工作过的人士向记者介绍,作为如上海陆家嘴(600663)一样的城市土地开发商,在北京金融街项目近2000万平方米土地开发殆尽时,金融街控股股份有限公司同样面临过"无米下锅"的困局。金融街土地储备危机在2003年即初现端倪。2004年中报时,金融街手上可供开发土地面积已不足100万平米。
海通证券张峦介绍,2002、2003年金融街控股股份有限公司经营面临巨大压力:一方面土地缺乏同时给金融街带来巨大资金压力,金融街要花巨大成本在全国找地,另一方面金融街的开发项目还未进入结算期,金融街2002、2003年经营现金流均为负数。
于蓉表示,商业地产一般采取整售的方式销售,资金回笼速度比住宅产品慢,这就造成以商业地产开发业务为主的金融街控股股份有限公司经营业绩经常出现较大波动,为解决这一难题,从2004年开始,金融街控股股份有限公司提出了在金融街区域30万-50万自持物业计划。
自2004年开始,金融街控股股份有限公司制定了增持物业计划,先后将金融街项目中部分停车场、酒店、写字楼项目做自持经营。于蓉介绍,金融街控股股份有限公司目前在北京金融街项目中自持一家五星级酒店和一家商场。
兴业证券任壮认为,增持商业物业计划为金融街控股战略转型提供了巨大帮助,2006年实现租赁收入6812万元,预计2008年以后公司自持物业收入会大幅提高,自持物业会为公司收入带来稳定现金流,使金融街控股股份有限公司在公司经营转型时能不断降低资产负债率,并可不断从资本市场上融资。
2005年,金融街控股股份有限公司以2.6亿元价格取得广东惠州348.88万平方米滨海度假区土地,并欲将其打造为商务旅游度假区。
"惠州项目土地面积几乎占到了公司目前土地储备面积的一半。"于蓉表示,取得惠州项目,初步解决了金融街控股发展中的缺地问题。
否认将成为第二个国贸
"从发达国家的房地产市场机构来看,未来自持物业经营是地产上市公司的主流模式。"4月12日,万通集团董事局主席冯仑接受本报记者采访时表示,随着房地产业发展成熟,持有物业经营收入对地产上市公司作用将越来越大,从这几年实际情况来看,许多地产上市公司也在纷纷加大自持物业比例。
做商业地产开发的金融街控股股份有限公司在增持商务地产业务上有独特优势,然而就在业界预测金融街控股未来将走中国国贸(600007)一样以资产经营为主的道路时,金融街控股却在增持物业动作上调整战略。
金融街控股公司2006年年报显示,2006年金融街控股公司投资活动产生现金流量净额为-7.9亿元,2005年为-3.93亿元,主要因为该公司2006年对自持酒店、商业中心等项目支付较大现金流项目。
一位熟悉情况人士介绍,金融街控股股份有限公司在研究2007年经营战略时提出重新定位自持商业地产在公司业务结构中比例问题,金融街控股公司甚至将所有已持有和拟持有的商业地产项目的资产回报率做了计算,低于该回报率的商业地产项目将会被调整。
于蓉告诉记者,目前金融街控股拟持有的商业地产项目全部集中在北京西城区金融街区域的项目中,这主要缘自金融街控股在其他城市开发的商务地产项目目前还不成熟。
于蓉介绍,北京金融街项目开发完成后,金融街控股股份有限公司将逐步收缩土地一级开发业务,今后金融街控股将不再鼓励做拆迁业务。依据金融街控股公司提供资料,目前该公司旗下子公司中有一家北京顺平拆迁公司是专做拆迁业务的,该公司成立于1999年,金融街控股持有比例51%,注册资金600万元。2006年该公司主营业务收入243.48万元。公司总资产为1077万元,净资产为1053万元。
一位业内人士分析,拆迁业务完成后,金融街的土地一级开发业务主要为土地"三通一平"工作,这意味着金融街控股今后在全国土地扩张中将以市场方式拿地为主。
虽然目标是做商业地产开发领先企业,金融街控股却在逐年加大快速销售型产品开发力度。
于蓉表示,2007年公司将以商务地产开发为主、快速销售的产品开发为补充。考虑到今后在北京以外地区的业务比重会逐年加大,而在二线城市复制北京"金融街"商业中心项目存在一定风险,房产销售仍是金融街控股股份有限公司发展的重点。
另外,金融街控股股份有限公司在2006年对各地子公司进行了全面增资。业内人士分析,金融街控股公司今后将向管理中心、资源中心转型,以各地子公司经营为主,各地子公司可以根据公司需要开展适合本地的项目。
一位业内人士表示,中国房地产市场至少还有10年以上的发展空间,金融街控股公司现在言做中国国贸那样的以资产经营为主的公司还为时过早,目前公司主业还应以房地产开发为主。持有物业应该有一定的收益标准,在一定标准以上可适度持有;在一定额度以下则要考虑处理掉。
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