4月23日,与天创置业(600791)同属于北京京能集团的天创房地产开发有限公司在北京产权交易所发布公告称,其欲以6400万元价格转让手中持有的北京天元港房地产开发有限公司60%股权。
而此前,天创置业已将手中持有的天元港公司25%股权作价3000万元转让。天创置业一位有关人士表示,由于商业地产开发占用资金量大、回收周期长,公司决定暂缓开发及自持商业物业计划,2007年天创置业将集中精力做大公司规模,着力住宅开发销售。
甩包袱?
北京天元港房地产开发有限公司所开发项目北京天元港国际中心位于朝阳区三元桥东北角,位于"燕莎商圈"与"国贸商圈"之间,建筑面积近20万平米,项目共包含甲级写字楼、公寓、商场等全套商业物业,曾是天创置业理想的自持物业项目。
兴业证券一位分析师指出,适当持有商业地产是地产上市公司保证稳定现金流、平衡业务结构的必需手段,而天创置业目前手中几乎没有像样的自持物业。
天创置业有关人士介绍,该项目共分为A、B、C、D四期开发,其中A、D两区按照协议划给了合作企业开发,B、C两期归天创置业和天创房地产开发公司所有,这两期项目集中了天元港的写字楼资产,预计资产回报率能达到20%以上。
上述天创置业有关人士介绍,转让天元港股权一方面是该项目B、C两期开发中遇到了拆迁等难题。另一方面是天创置业急欲回笼资金,投到新近准备开工的以住宅为主的菜市口项目。
据天创置业2006年年报显示,该公司实现主营收入4.07亿元,同比增长38.57%,实现净利润2536.3万元,同比增长39.45%,每股收益0.20元,同比增长42.86%。
"目前公司资产负债率约为67%。"天创置业有关人士表示,公司在2007年有多个项目进入开工期,急需要大量资金,目前已经向大股东北京能源投资集团申请了委托贷款。
2007年天创置业开发需求资金较2006年有更大上升,天创置业迫切需要降低资产负债率以取得银行贷款和大股东的资金支持。
"限于公司实力,目前不可能同时开展这么多项目。"上述有关人士表示,天元港项目短期内无法为公司带来销售收入,且还需要更多投资,公司经研究决定放弃,以出让公司股权资金投入到新开工的住宅项目中去。
定向增发—整体上市
"当时借壳的公司规模较小。"天创置业有关人士表示,天创置业总资产规模在两市60多家房地产上市公司中居40名左右位置,处于中后梯队。
虽然天创置业有关人士拒绝透露公司目前的土地储备,但据知情人士透露,天创置业与其他地产上市公司不同,发展过程中就一直处于"有土地缺资金"的状态。
上市之初天创置业资产规模仅不到3亿元,受资产负债率影响,天创置业每年能获得的融资规模和开发业务量规模都很有限。一位内部人士告诉记者,长期以来天创置业采取"合作开发"的手段发展。即天创置业出土地,寻求一家或几家战略合作伙伴来共同开发项目,天创置业在项目公司中保持控股地位。
"日前,公司定向增发获得了批准。"天创置业有关人士表示,公司拟通过定向增发不超过6000万股来引进七八家战略投资者,增发完成后公司资产规模将翻倍。
"资产规模最起码在20亿元以上的时候,才考虑做自持商业地产。"天创置业有关人士表示,目前北京房地产行业集中程度快速提高,许多外地有实力开发企业都在寻机进入北京市场。另外,天创置业大股东为北京市国有企业,而国企的地产业务正在整合,这一切外部环境都迫使天创置业必须加快速度扩张业务规模。
北京京能集团也意识到了这一点。2007年3月,集团决定将旗下另一地产公司北京国电地产公司注入天创置业。海通证券一位分析师认为,天创置业是目前京能集团下属唯一地产上市公司,为做强主业并避免同业竞争,京能集团有可能将天创置业兄弟公司天创房地产开发有限公司等其他地产公司逐步注入天创置业,逐步实现地产业务的整体上市。
"目前为止,公司还没有通过母公司从电力系统获得土地资源的举措。"上述天创置业有关人士表示,天创置业目前在北京拥有丰富的土地储备资源,其中除中关村西区一块土地是从招拍挂市场上取得外,其余都是"协议转让"的土地,土地取得成本较低,公司所开发项目未来毛利率较高。
天创置业有关人士介绍,该公司将在明年启动一处建筑面积超过20万平米的住宅开发项目,假如该项目能够顺利完成销售,公司资产规模将能达到20亿元以上。
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