去年,北京北辰(0588.HK)终于如愿完成A股发行。旋即,市场传出,北辰有计划将旗下投资物业打包做房地产信托基金(简称REIT),保守估计,该部分资产总额至少120多亿。
北辰董事长贺江川4月19日在香港表示,希望能够在国家政策允许之际,将这部分资产打包REIT上市,并由此改善公司的财务状况,上市所得资金将用来继续发展投资物业,或者进行地产开发。
目标:REIT
事实上,在去年A股之前,北辰已经有意做REIT,但最终却选择了A股回归,发行15亿股,集资35.17亿元。
"北辰跟国内大部分房地产开发商最大的不同就是,我们的投资物业比重特别大。"贺江川表示,尽管现在很多开发商都不约而同将投资物业加入其战略框架中,但从比例上来看,住宅开发还是占绝大部分。
这也正是北辰起意将其投资物业打包上市的优势所在。
据其透露,2008年以后,北辰手头的投资物业包括4个酒店、5个写字楼、2个会议展览中心和13个公寓。
其中,北京五洲皇冠假日酒店去年的营运收入已经达到6211万元,比2005年涨幅高达49%。另外,北京五洲大酒店和会议中心,去年营运收入也已达到7095万元,同比上涨26%。
零售部分,其百货、超市、购物中心等资产,去年也已实现5766万元的营运收入,同比2005年仍有1.5%的上升。
从总资产来看,北辰已有的投资物业资产值约为30.4亿,"这还未包括原始投资20亿的商业部分,今后新增的部分以及北辰大厦,仅原始投资就有50亿,另外还有17亿的超市等项目还在进行,加起来的话,总共有将近120亿的资产可以打包。"
据其透露,目前北辰已有的投资物业收益率超过9%,新增的部分也将超过10%,这样的收益率若作REIT的话,应该是很理想了。
只是,困难在于,北辰属于H股公司,目前政策方面还未放开,只有一例红筹做REIT的成功例子,因此,该计划要真正变成现实,恐怕还需时日。
"估计政策放开会首先从香港开始,而且市场也比较成熟了。"贺江川说。
贺江川解释,北辰不是仅仅追求增长的公司,其公司策略是"稳定+增长",因此公司不会单方面追求住宅开发。
在未来资本配置和业务结构方面,贺江川称,公司将搭建"五三二"的格局,即50%的住宅开发,30%的持有物业经营,20%的零售商业。
122亿京外突围
事实上,尽管各大地产商纷纷抓紧全国布局,抢占地盘,北辰却一直没有走出北京的意思。贺江川也承认,"北辰是一个北京概念的公司"。
目前,包括物业投资在内,该公司的土地储备共270万平方米,其中可供开发销售的是160万平方米,而另外的110万平方米当中,90万是已经在经营和在建的投资项目,另外20万则分为两部分,即2万平方米正在经营的商场和17万平方米在建的。
此外,贺江川透露,北辰的奥运项目总投资已高达80亿,其中53亿用作奥运会议中心的投资,包括2个酒店,2个写字楼等项目,总面积53万平方米,预期收益率不低于10%,而另外30亿用作奥运媒体村投资,总面积64万平方米,地上可售面积46万平方米,可带来240亿元的收入,预计毛利至少15亿。今年,北辰将拿出部分媒体村出售。
从目前来看,北辰的所有项目都在北京,甚至连近郊天津,也没有真正进入。不过,北辰现在终于要走出去了。
"现在北京的市中心供地已经非常少了,都在向郊区发展,而且,很多开发商为了树立公司的形象,一定要在北京做个项目,拿起地来,有点不顾成本,这样一来,北京的土地成本就很高了。"贺江川告诉记者。而且,从投资和投机性的需求来看,北京占比是非常小的,还不足20%。
贺江川向本报透露,事实上,北辰在去年就已经开始在京外物色项目了,已经跑了七八个项目。
北辰今年的资本开支计划是122亿。其中,60亿用作纯开发性的新增土地储备,而另外62亿则主要用于投资物业,其中,现有物业的投资改造和建设投入为28亿,而现有投资物业开发项目的继续投入计划则为34亿。
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