华侨城(000069.SZ)季报和年报都出现了管理成本增加、影响净利润的情况。
4月24日,华侨城公布了2007年一季度季报,第一季度每股收益为0.0230元,净利润为2591.52万元,比去年同期下降0.58%。而4月19日,华侨城2006年年报也同样显示主营业务收入为17.9亿元、同比分别增长172.4%的前提下,净利润为5.81亿元,仅增长了21.0%,EPS为0.523元,与季报所显示的结果一样,略低于市场的预期。
业内人士分析,今年华侨城仍然面临着土地增值税等影响其净利润增幅的问题。
运营成本
2006年数据显示,华侨城A主营收入大幅增加但是相对其净利润增幅却并不大,根据券商研究报告分析,在增幅上形成巨大反差的原因在于:旅游门票等主营成本大幅增加,高达210%;因北京华侨城开业使得合并的营业费用和所得税分别增加178%和325%;波托菲诺项目投资分成并没有大幅增加,投资收益仅平缓增加16%。2006年业绩明显低于市场预期的原因在于上述成本费用增幅超乎预期。
上市公司对此做出回应表示,"北京华侨城于2006年7月正式营业,只要股权关系不发生变化,公司将继续合并北京华侨城的数据。而增幅差异较大的原因主要是因为剔除了少量股东权益。"
但是,显然这一费用过高的问题延续至一季度,根据券商分析报告显示,财务费用和管理费用仍然是导致一季度净利润下降的主要原因,2007年公司财务费用达到1485万元,新增1149万元,同比增加342.2%,(去年同期增速为-54.0%);二是管理费用继续快速增长,2007年1季度管理费用为4289万元,新增815万元,同比增长23.4%。
土地增值税
地产仍然是上市公司的主要利润来源,并且这一利润贡献比例将在未来几年维持较高的水平。据了解,北京华侨城一期45%左右的毛利率、上海浦江意大利城项目的畅销则说明异地地产业务的成功扩张。
总体来看,2006年5.81亿的净利润中,约4.67亿元来自房地产,约占净利润的80.3%(去年同期占比约74.2%)。根据券商的预测,2007-2008年将结算的房地产项目累计贡献收益7.74亿元、10.62亿元,分别约占华侨城净利总额83.0%和82.7%,仍为公司净利的最主要来源。
而2007年华侨城仍然面临着较高的成本费用问题,主要就是土地增值税对未来业绩造成负面影响。按照<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>,要求从2月1日起,增收土地增值税。不考虑华侨城旅游地产的特殊模式是否能够获得与政府议价能力的可能,可以近似认为,项目税前利润率超过33.3%的,将征收土地增值税。按照累进税率的规定,增值税部分最高可以达到税前利润的60%。简单按照累进税率估计,对公司房地产业务净利润的影响将达到30%,这是最严重的一种情况,也是市场的一般预期,这种预期对华侨城短期股价走势造成了很大压力。
公司表示,公司已经于2007年1月刊登公告,公告中表明不会对公司业绩有较大影响。并且公司回应,"公司仅控股华房40%的股份,所以主要的解决途径由华房完成。"华房回应,税收对2007年业绩影响是客观存在的,但是公司根据战略需要扩大规模,可以在客观上降低这种影响的力度。
此外,国泰君安测算土地增值税严格清算管理的负面冲击,尤其是异地项目,因此将华侨城2007年盈利预测下调了20%左右。
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