□本报记者 胡芳         
　　

　　美国住房市场是一个发展相当成熟和完善的市场，完全遵循市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只无形之手“操纵”，政府并不直接干预。不过，政府也有自己的调控手段，主要是利率和税收。

　　利率是指美联储掌握的基准利率即商业银行间隔夜拆借利率，它直接影响银行向个人或企业的放贷利率，从而影响消费和投资以及整体经济运行。通过调节基准利率，政府可以引导住房抵押贷款利率升降，实现对住房市场降温或刺激的目的。

　　利率变化对于住房市场的影响是显著的，这可以从最近几年的情况得到印证。在经济遭受周期性衰退和“９·１１”恐怖袭击事件打击后，美联储从２００ １年初开始１３次降息，并将利率维持在１％这一１９５８年以来的最低点长达一年之久。随之，住房抵押贷款利率降到３０多年来的最低水平。罕见的低利率极大地激发了人们的购房热情，住房销售量连续五年创下历史新高，价格也不断上涨。

　　为控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美联储在截至去年６月的两年里连续１７次提息，促使住房市场自２００５年底开始调整，寻求供求平衡。利率上升增加了购房者的贷款成本，加重已购房者的还贷压力，挤压房地产开发商的利润空间，同时还对宏观经济起到紧缩作用，从而减少经济活动对房地产的需求。受提息影响，去年以来美国住房销售量下降，价格回落，新房开工减少，建筑开支收缩，住房市场明显降温。

　　在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据有关材料介绍，全美５０个州都已开征房地产税，税率一般为１％－３％。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加，也意味着个人必须缴纳的税款增加。

　　针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府设计征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，投资房则不能享受相应的优惠。同时，政府实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。

　　政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金必须按规定纳税。

　　此外，政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有７０套以上的住宅项目中，开发商必须将至少１０％的住房出售给为当地社区服务的人，像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。住房面积可以比较小，但套数不能低于总量的１０％，而且售价必须比整个项目住房平均市价低２５％。

　　还有的规定旨在限制投资用房数量。比如，一个住宅项目中，只有部分房屋可以出售给准备将所购房屋作为投资用的客户，这个比例不能超过总量的１０％，通常为５％至７％；一个人在同一个小区里只能购买一套住房；自住房如果居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。

　　美国政府的这些调控手段和规定之所以能发挥作用，是因为美国已经形成了比较健全的税收制度和房地产评估体系、多元化的房地产金融服务体系和严格的商业法治氛围以及完善的个人信用评估制度。对于开发商和个人而言，任何违规行为都可能损害自身信誉，甚至招致法律惩罚。（中证网）