与华平基金合作的上海中凯集团总裁杨益华6月7日接受本报记者采访时表示,华平投资今后在内地房地产领域的投资除了沿袭以往直接以股权合作的方式投资外,还将加大对中凯开发公司的支持力度,将中凯开发打造为外商投资内地房地产领域的"服务器"。

华平投资借此将自己在内地的投资方式由投资商转变为投资商与服务商相结合的投资机构。

"服务商"角色

今年2月,美国华平投资基金以增资扩股形式入股中凯集团25%的股份,除投资于中凯现有的开发项目外,华平还与中凯集团、中凯开发经营团队三方合股成立了中凯开发公司,该公司以提供房地产开发项目专业化的模块或整体服务为主。

"我们与华平的合作非常顺利,准备今年年内再拿下10个项目。"杨益华向记者表示,华平除了投资中凯自有的开发项目外,双方还借助中凯的开发团队组建了一个类似"服务商"的平台,这一机构将成为华平投资在内地扩张的新模式。

华平投资除了在中凯开发中占有25%的股份外,还要求对中凯开发所承担的房地产开发服务项目直接投资。"累计投资不低于3000万美元。"杨益华说,华平今后在中凯开发项目中的直接投资不仅可以以华平基金的名义让委托投资商对项目管理工作放心,更可以沿袭华平一贯的股权合作扩张模式,为华平在内地寻找更多适合的项目进行直接投资。

"如果有合适的项目,中凯集团和华平基金也会自己投资,并委托中凯开发做服务商的。"杨益华表示,中凯开发不仅会管理运作房地产项目的开发工作,更在积极主动地在二三线城市为华平基金和中凯集团寻找适合的房地产项目。华平基金借助中凯开发平台可以实现在内地更快速扩张动作。

"中凯开发今年的目标是开发管理面积200万平米,明年是500万平米。"杨益华说。

1美元收购

中凯开发将采取国际上惯用的"1美元收购"手法来降低合作伙伴的违约风险。

中凯开发所代理的外商直接投资项目中,中凯开发会与项目合作方签订一个期权保障协议。中凯开发代表中凯集团和华平基金在该项目中投资小比例股份以成为股东。协议规定,如果内地开发商出现违约行为或项目本身存在内地开发商应承担的风险而内地开发企业未履行告知义务的话,中凯开发有权以1美元(或其他象征性金额)代价无偿收购项目公司其他股权或内地开发商的全部股权,以此来保证外资投资机构在内地开发项目上的投资权益。

"这个方法国际上通行,但由于一些外资投资商在内地没有自己的房地产开发管理团队,即使收购了项目公司或违约公司的全部股权,业务及时处理,保全自己的投资。"杨益华说,由中凯开发做服务商的项目如果出现违约风险,中凯开发使用期权将项目其他股份全部收购以后,中凯开发仍可利用自己的团队和资金将项目开发完毕。

"这个时候委托我们服务的外商投资机构可以选择继续委托中凯开发将项目做完,也可以选择退出股权,投资风险大大降低。"杨益华说。

"由于有华平基金做合作伙伴,很多外资都相信我们能使他们的投资安全得到保证。"杨益华介绍,华平基金将在不同程度上介入中凯开发所代理项目,以保证中凯开发管理操作的成功。

当然,中凯开发会从外资投资机构的"蛋糕"中分一块吃。中凯开发除了会在外资投资的开发项目中按股份分成外,还将收取一个"管理费"。而这种管理费是带有激励性的,由外资投资商等股东组成的股东层只要给中凯开发制定一个"业务考核底线",超过该底线的项目收益应该算管理层努力控制成本、提高工作效率所得。

"一般来说,中凯开发要分享项目10%-15%的收益。"杨益华说,如果项目管理"坏"了,投资商可以将自己的投资股权收回。

杨益华表示,对于寻找外资支持的内地开发商来说,实现投资商与管理商的功能分离也是十分必要的,这种投资与管理分离的开发模式在大多数国家流行,国内开发商能做到投资与管理分离将更有利于与外资对接。