深圳楼市“泡沫”已现

随着深圳楼价的一路高歌，楼市是否存在“泡沫”风险，开始引起深圳各界关注。

唱多者说，当前深圳楼市纵使存在轻微“泡沫”，随着深圳人口的逐年增加，以及深港一体化的带动，“泡沫”最终会被刚性需求逐步抹平。

“唱空者”则认为，如果深圳楼价继续保持逐月10%以上的增长，一年之后，关内楼价将基本与香港郊区持平。按照当前深圳的GDP增长速度，届时大部分居民根本买不起房，谈不上刚性需求抹平“泡沫”，只会挤破“泡沫”。

唯一让正反两方同时认可的是：如果深圳楼市出现“泡沫”破灭，最大的受害者，不仅仅是炒房者，而且还包括房地产公司本身。

楼价已触“天花板”？

“随着香港的28公里边境线开发，未来深圳的罗湖将与香港连成一体，城市发展前景看好。”

有投资者认为：北京在奥运会、上海在世博会的带动下，楼价都出现了大幅度上扬。当前深圳楼价出现暴涨，就是因为看到了未来的远景因素。如果将眼光放在五年之后，深圳目前的房价并不高，还有上涨空间。

“深圳租房价格长年低迷，按照我们的测算，深圳购房的租金回报率已经不足3厘，比银行利息还要低。”

深圳龙华开发有限公司副总邓坚分析：在当前的流通环节，大家不顾回报率，有人投资，就有人接手，数次转手之后，楼价猛涨。这样情况，已经说明楼市出现泡沫迹象。

对于楼市“泡沫”，国际上还有一个简易的测量指标：即房价的增长率与GDP增长率之间的比值。

在一般情况下，房价增长速度不应该超过GDP增长速度，所以，指标值的合理范围应该在1以内。如果指标值在1~2之间，则是泡沫预警。如果在2以上，则表示房价虚涨泡沫显现。

今年6月，中原地产公布分析数据称：当前，深圳房价的增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，房价虚涨泡沫已经显现。

宋丁认为，楼市有泡沫，不代表楼价必然暴跌。泡沫会否破灭，关键在于城市经济的发展，能不能跟上房价的增长。

末端的压力

“由于房价上涨太快，深圳已经出现了恐慌性抢房。”

一位来自香港的炒房人张承望说：在楼价飙升的压力下，一批本应在明后年买房的年轻人，纷纷向父母伸手，倾全家之力提前供房。

按照当前1.4万元均价，深圳人要买一套100平方米房子，首付三成需40万元，贷款100万元。选择20年等额递减还款方式，月供需要8700多元。如果按照上半年楼价月增10%的速度，到今年年底，这套房子的月供将突破一万元。

更大的忧虑在于，在深圳楼价的飙升浪潮中，从2004年到2006年，深圳的人均可支配收入已经出现了下滑趋势。

据统计，2004年深圳人均可支配收入为27596元，到2006年，深圳人均可支配收入仅为22567元。两年时间，深圳的人均可支配收入下降了5029元，降幅达18%。

“提前买房，就等于透支了未来的消费需求。”

张承望担心，如果深圳人均可支配收入持续减少，这批年轻人在供第一套住房后，明后年多数人就没有能力再买新房。这时候，炒房链条的末端将出现承接力不足，到时楼价是否会出现暴跌？

“如果深圳楼价持续保持上半年涨势，明年关内楼价就会与香港郊区持平。但是，2006年，香港的人均GDP为38127美元，深圳的人均GDP却只有8619美元，仅为香港的22.6%。”深圳某房地产公司负责人对记者说：现在房地产商看着房价疯涨也是心惊肉跳。

该负责人表示：如果房地产商只看眼前利益，过分依赖投资拉动，后果可能要自己承担。因为，当前的深圳高楼价，主要靠投资支持。如果一至两年后房价太高，市民实在买不起房，那么投资客就会失去刚性需求，无法实现暴利。没有投资利益，投资资金自然会一走了之，整个市场将可能被拖垮。而在这一过程中，唯一不能一走了之的，就是房地产企业。

声音

深圳综合开发研究院房地产开发研究中心主任宋丁：

政府不应打压正常楼市投资

在市场经济条件下，房地产本身就具有消费和投资两种属性。对于“炒号”、“囤房”、“茶水费”等扰乱正常市场经济秩序的行为，政府有责任加强监管。但是，对正常的楼市投资，政府不应打压。

中国老百姓在农业社会穷了上千年，现在好不容易有一部分人先富起来了，可以多买几套住房进行投资了，我们又提出要“打压”。我个人认为，这是不符合市场经济原则的做法。

在香港，同样有许多市民买不起房，但是他们却不需要像内地市民一样，疯狂去抢房。这是因为他们有完善的公屋政策。这项政策保证了香港市民可以“居者有其屋”。在内地，我们也有经济适用房政策。暂且不说当前经济适用房的建设滞后，单是个别城市出现的开宝马买经济适用房现象便足以说明，我们对中低收入家庭的住房保障，还有很多制度上的漏洞。

投资的人多了，我们就想提高首付。买卖的人多了，我们就想加税。事实上，这些做法不一定压制炒房，甚至还有可能会发生反作用。

对于投资客而言，提高首付，他仍然可以支付，只是购买的套数变少了。但对于中低收入家庭来说，则可能是连第一套都供不起了。在市场住房供应有限的情况下，对投资加税，其成本最后还是转嫁到了消费者身上。

房价的治理，必须是一个系统工程。以日本的东京为例，其中心城区的房价非常昂贵。但普通市民，可以通过便利的轨道交通，半个小时往来于周边的卫星城市。

包括深圳在内，现在许多国内的特大城市，都没有在周边城市建立起便利的轨道交通系统。没有为在中心城区买不起住房的市民，在郊区建立起一个教育、医疗、交通与中心城区对接的卫星城系统。

现今，中国仍然有9亿农村人口。未来，我们还要增加5亿的城市人口。按照目前深圳的土地面积，不可能完全解决未来城市人口的住房需求。只有建设都市圈型的城市系统，才能从根本上解决不同层次居民的住房需求。


深圳楼市半年暴涨50%背后：中介疯狂炒房

按均价1.5万元/平方米购买的100平方米新房，一个月可以赚12.64万元！在被称为“心惊肉跳”的炒作中，深圳房价成了全国瞩目的焦点。“翻两三倍是正常，只翻一倍就是失常。整个深圳楼市完全处于疯狂状态。”

一个多月来，随着本报记者调查的深入，中介联手开发商坐庄深圳房价的商业链条开始完整而又清晰地展现出来。

一线调查

操盘手惊爆中介“扫楼”玄机

“假如去年谁家相信政府会让楼价降下来，那么今年两口子肯定在吵架。”张承望(化名)说。张是香港人，曾经与深圳伙伴有过一年的“炒房”经历。张是深圳近十个楼盘的VIP会员，属于众多炒房操盘手之一。

在张承望的记忆里，自2006年开始到2007年中，深圳房价涨幅已经没有任何规律可言。

深圳“楼疯”

楼市“神话”正在深圳上演。

据深圳国土资源和房产管理局统计，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元/ 平方米，比5月份上涨1264元。参照此速度，按均价购买的100平方米新房，一个月可以赚12.64万元。

对比1月份的10670元/ 平方米，深圳房价半年暴涨50%。而深圳楼市从均价5980元/平方米上涨到9300元/ 平方米，却足足用了两年。

在深圳关内，新盘均价已经突破2万元/ 平方米。在罗湖区，最高5万元/ 平方米的房价直逼香港的郊区元朗。

在深圳的楼市“神话”之下，还屡屡出现了“开盘即清盘”的销售奇迹。

在深圳的龙岗、盐田、南山等区，大量购房者被“VIP”号拒之门外。数百套新房，在数小时之内，即被“VIP”会员“一扫而空”。

在“VIP”优先购房的规则下，资本雄厚或受私募资金支持的中介公司，可以利用“VIP”号，整层、整栋地购进新房。通过在垄断房源，中介公司不但实现了“二次捂盘”，还由此衍生出了“转号费”、“茶水费”等灰色收费，抬高购房隐性成本，脱离官方统计。

有业内人士预计：深圳的真实房价，或许已经超出公开的均价水平。

张承望为记者列了一笔账：2005年阳光棕榈园市场价约为6000元/平方米，现在100平方米房子可以卖180万元。星海名城，2005年市场价约为5400元/平方米，现在涨到1.5万元/平方米。安柏丽晶，2005年均价为1.2万元/平方米，2006年均价为1.8万元/平方米，2007年涨到3万元/平方米。甚至一些上世纪90年代建成的旧楼，在十年折旧之后，还能获得翻倍的价格。例如布吉的龙珠花园，13年前花40万元购买的100平方米旧房，现在可以按80万元挂牌出售。

“翻两三倍是正常，只翻一倍就是失常。整个楼市完全处于疯狂状态。”张承望说：在强劲的楼价之下，深圳二手房产交易出现空前繁荣。

据深圳国土资源和房产管理局统计显示，今年1至5月，全市二手房成交量累计达到54722套，比去年同期上升43%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46∶1。

“二手住宅交易面积超过一手住宅，原因可能有两个。一个是一手住宅入市货源减少。第二个则是短期倒卖交易频繁。”

张承望称，今年5月份，深圳关内均价就超过2万元，较4月上涨16%。关外均价1.2万，较4月大涨27%。如此之高涨幅，肯定会刺激短期炒楼兴旺。

根据深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》：深圳2006年置业者中有超过30%的人在取得产权证后半年内转手，市场短期炒房迹象明显。

该蓝皮书指出，深圳登记在册的产权人总量为109.5万人次，其中只拥有一套住房的产权人占87.39%，住房以拥有自住为主。但从住房转手时间看，取得产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，而取得产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。

深圳中原地产工作人员告诉记者，“今年一季度以来，许多客人都是一拿到房源就马上要求代理挂牌出让，而且价格升幅都在10%以上。”