通过不断注入商贸、流通及住宅类地产业务，香江控股有望成为下一个一线地产龙头股 

　　在运筹帷幄了5年之后，香江控股（600162）大股东南方香江集团有限公司（下称“南方香江”）即将由幕后走向前台，借身香江控股登上A股市场。届时，香江控股将成为一家一线地产股。而触发这一变化的正是7月24日香江控股的一纸公告：

　　南方香江拟以所持广州番禺锦江房地产开发公司(下称“番禺香江”)等5家下属公司的全部股权作价，认购香江控股此次发行的全部股份。


变身图谱

　　南方香江成立于1994 年，注册资本6亿元人民币，是一家从事商贸流通市场建设与综合商业广场以及住宅房地产开发的大型企业集团。自1999 年开发第一个房地产项目以来，南方香江的企业规模不断扩大。目前，除了房地产领域之外，南方香江还拥有包括煤矿和铝矿等矿产资源领域的投资。

　　2002年12月25日，香江控股当时的控股股东山东工程机械集团有限公司与深圳市南方香江实业有限公司(即南方香江)签署《国有股转让协议》，前者将所持37.50%股份中的28.97%转让给了南方香江。股权转让完成后，南方香江成为香江控股第一大股东。2004 年9月，南方香江又收购了另外三家非流通股股东所持股权，持股增至总股本的38.87%；股改调整股份后，南方香江持股降为35.41%，仍为香江控股第一大股东。

　　成为香江控股第一大股东后，南方香江即开始了谋划香江控股变身。2003 年12 月，南方香江与香江控股签署《资产购买协议》，按照约定，香江控股以部分权益性资产和债权性资产共计人民币2.9亿万元，与南方香江拥有的聊城香江光彩大市场有限公司(下称“聊城香江”)部分权益性资产1.5亿万元以及现金资产人民币1.39亿万元进行置换，香江控股进入商贸流通业。

　　2004 年12 月，已是香江控股子公司的聊城香江又分别完成了对景德镇香江90%股权、南昌香江30%股权的收购，为香江控股转型进入商贸流通业又迈出了重要一步，其主营业务调整为工程机械和商贸流通业务。

　　2006 年10 月，香江控股以山东临工工程机械公司98.68%股权与南方香江持有的郑东置业90%的股权、洛阳百年90%的股权、进贤香江90%的股权、随州香江90%的股权和东北亚置业60%的股权进行了置换，业务彻底转型为商贸地产与物流产业。

　　2007 年4 月，香江控股再次收购了南方香江所拥有的临沂香江商贸开发有限公司60%股权、新乡市光彩大市场置业有限公司90%股权与南昌香江商贸有限公司60%股权，使得香江控股的商贸与物流产业规模进一步增长。

　　若此次收购南方香江五公司股权成行，香江控股还将进入住宅类地产业。番禺香江和增城香江分别拥有占地约1312 亩的“锦绣香江”和占地约1519 亩的“翡翠绿洲”两个住宅地产项目。

　　不过，南方香江并未通过此次增发将旗下所有商贸物流地产与住宅地产悉数注入上市公司。在商贸物流地产领域，南方香江尚保有沈阳好天地香江控股公司(下称“沈阳香江”)；在住宅地产领域，南方香江拥有持50%股权的天津森岛置业有限公司、天津森岛宝地投资有限公司和天津森岛鸿盈置业有限公司(下统称“森岛三公司”)。

　　南方香江解释称，沈阳香江正处于市场培育期，亏损严重，“待其亏损扭转后再考虑收购”。而对于森岛三公司，南方香江则承诺：“将在本次发行股份完成之日起一年内，启动对森岛三公司的注入工作。”


一线地产新兵

　　按照承诺，未来南方香江将会把剩下的地产资产陆续注入香江控股，最终消除同业竞争。中信证券房地产行业首席分析师王德勇指出：“南方香江目前规划开发面积500万平方米左右，是当之无愧的商贸地产开发龙头。” 

　　历次注入香江控股的物流地产项目，均分布在全国的交通枢纽或具有物流基地条件的城市，诸如郑州、保定、天津、南昌等。按照之前的经营模式，香江控股物流业务的盈利将主要通过以下几种方式获得：直接销售商铺获取收益、出租商铺获取长期收益以及为流通网络提供管理与服务获取附加收益。

　　王德勇说，在商业广场方面，香江控股的特色是“一站式”：统一招商、统一规划、统一管理、统一形象、统一配送、统一服务，提供网上交易、电子商务平台；同时还规划提供完备的配套设施，包括银行、电信、邮政、超市、餐饮、酒店、保安、保洁等多功能服务。“理念先进的经营模式，将会增强商业地产的盈利。”他称。

　　相较于规模庞大的流通地产与商贸地产，住宅类地产是香江控股的短板。在已注入和将注入的项目中，只有番禺香江与增城香江两公司旗下有住宅类地产项目。不过，也有分析人士认为，商业广场地产与物流类地产所拥有的盈利能力其实较住宅类地产更强。

　　虽然注入5家公司之后，拥有商业广场地产、物流地产和住宅地产业务的香江控股将跻身一线地产行列，但是其实此次拟注入的资产质量也存在着不确定性。比如，虽然成都香江(拟注入的五家公司之一)已与当地政府签订协议，由其对“成都家具产业园”(规划占地约 9000亩)进行土地一级开发、招商引资、经营管理，甚至还取得了部分土地房地产项目开发权，但是截至评估日，该项目尚处于规划阶段，并未取得批复。

　　此外，天津华运(拟注入的五家公司之一)虽名义上拥有靠近天津市中心405亩土地的使用权，但其中330亩已被当地土地部门收储，只有大约75亩因先期建成了劝业商贸广场，尚在天津华运手中。