如今总市值不到50亿元的长春经开，却拥有超过600万平方米土地储备——两市房地产开发企业绝无仅有的盈利模式

　　长春经开(600215)最为投资者看好的是其拥有的四块土地资产。2006年年末，长春经开在进行股改及资产重组时，向长春经济技术开发区管理委员会(以下简称“管委会”)退回大量之前以债权换得的资产，取得了四宗土地的“未来转让收益”。
　　所谓未来转让收益，是指若长春经开通过招拍挂获得目标土地使用权，并按招拍挂法定程序支付土地出让金后，管委会须及时地将目标土地的出让收益全额划归长春经开;若长春经开未能通过招拍挂获得土地使用权，则管委会须及时地将目标土地的出让收益一次性地全额返还长春经开。
　　中信建投分析师张朝晖说，这种开发模式的实质是政府已经锁定土地的开发收益，未来土地使用权招拍挂的风险或收益全部由长春经开来承担，如果长春经开计划在这些地块上进行房产开发，将不存在竞争对手。
　　对于这种模式是否与国家“经营性土地使用权实行招拍挂出让制度”相抵触的问题，长春经开董秘杨永学告诉本刊:“当时证监部门对此方案审核了一个多月，法律专家和证券专家广泛参与，最后确认符合相关法规才于2006年元旦获得通过。”他称:“这是土地使用权转让方式的一种创新。”
　　实际上，量身打造的拿地方式，源于长春经开替长春市经济技术开发区的建设担当着“开路先锋”。譬如，长春经开的热力业务服务于开发区，且这项业务所产生的收入与成本占据长春经开整个业务比重的60%。然而，热力业务的毛利率却很低，一度还为负数。
　　一级土地开发是长春经开的另一项主营业务。长春经开负责土地“七通一平”，且相关征地补偿、报件费、拆迁补偿、基础设施建设等土地开发费用，向管委会提供目标土地的报批的一切材料及相关费用等皆由长春经开承担。
　　一级土地开发利润率不高。杨永学也向《证券市场周刊》坦承:“相比二级开发50%以上的毛利率，基础设施建设的毛利率不高，并且会随着土地开发的完成而逐渐降低。”
换个角度说，长春经开之所以能够拿到这四宗土地的使用权，正是其与当地政府间存在的这种“受托开发”模式。长春经开在土地开发的前期付出，而政府保证其优先获得其进行一级开发的土地的使用权。
　　长春经开变相“获取”的这四块土地总计600万平方米以上，分别是南部新城核心区24宗国有土地195万平方米、5号地35万平方米、7号地26万平方米以及临港经济区商业和住宅土地360万平方米。这之中，5号地、7号地与临港经济区商业与住宅土地均位于长春市经济技术开发区内，而南部新城核心区24宗国有土地则位于长春市新建市政大楼周边，是长春市未来的金融及商业中心。据了解，近来该地块周围土地拍卖价格已达6500元/平方米。以此价格计算，长春经开南部新城地块的价值高达126.75亿元，以8月30日收盘价计算，长春经开总市值仅为47亿元。
　　杨永学说，目前南部新城和5号地、7号地尚未未完成一级开发，且按照长春市的规定，临港经济区商业和住宅土地将被与另一宗土地进行置换，但如今尚未确定。 

配文：担保乱象何时休

　　长春经开惯于对外担保，让投资者不得不三思后行

　　长春经开有通过“担保—被银行扣押资金—转债权—收购资产”的方式进行资产收购的“传统”(详见本刊2004年1月刊发《长春经开:应收账款花样还能玩到几时》)。
　　长春经开大股东为长春市经济技术开发区创业投资控股有限公司，后者由长春经济技术开发区财政局独资。自成立以来，长春经开业务运营主要分为两部分:替开发区进行基础及配套设施建设与领取各类变相补贴收入。
　　7月26日，长春经开发布公告称完成对吉林旺通经贸有限公司的收购。按照方案，长春经开以持有的对长春市金和实业有限公司和长春天福集团有限公司两家公司债权1871万元中的1789.7万元作价支付。本刊记者实地了解到，被收购的资产主要是一栋四层临街商业楼。此楼位于长春比较繁华的东大桥商业区，离吉林省政府和长春火车站约四五公里。此楼不是新建楼，目前闲置，建筑面积不超过2000平方米，收购价格约合8949元/平方米。而另据本刊记者了解，离东大桥不远的另一栋建筑面积2700平方米的商业楼，售价1350万元，合5000元/平方米，仅相当于前者的55.87%。
　　吉林旺通成立于2007年3月8日，4月30日即完成收购所需的资产评估，期间无任何营业收入和成本。显然，这家公司正是为抵债而成立。
　　长春经开用于交换的这笔债权产生于2000年7月。当时，长春经开为金和实业在建行长春经济技术开发区支行2000万元借款提供连带责任保证，借款期限至2004年7月6日，担保期限为借款合同债务届满之日起经过两年。该担保由天福集团以其对长春吉大高新材料有限公司部分出资提供反担保。
　　金和实业到期未还款，2004年4月28日，长春经开被相关银行划扣借款本金、利息和法院执行费约2300万元。后来，陆续由吉大高新支付给长春经开60万元，天福实业替金和实业还款370万元，债款余额尚有1871万元。
　　虽然按照长春经开证券事务代表卢春的说法，此次对旺通经贸的收购是长春经开在解决“以前的老问题”。但是，今年以来，长春经开的又有令人眼花缭乱的担保公告。
　　2007年6月26日，长春经开公告称，替长春现代农业产业建设有限公司在长春市商业银行经济技术开发区分行的1亿贷款提供连带保证责任担保。