房价、地价双双高企，地产类上市公司陷入“不断举债、不断拿地”的怪圈。“拿地是找死，不拿地则是等死”


   【网络版专稿/《财经》杂志记者 杨彬彬】9月5日，万科A（深圳交易所代码：000002）增发股正式上市交易。在大量抛盘压力下，万科股价从开盘34.14元一路下跌至32.15元，收于33.08元，跌幅一度超过5.8%。
    当天开盘后，万科股价一度微涨0.03%至34.50元，但随即遭遇了强大的抛售压力，开始下跌，至当日收盘时，共成交1117537手，换手率2.29%。
    在万科增发表现萎靡的影响下，两市其他地产龙头股也全线飘绿，其中保利地产（上海交易所代码：600048）下跌3.52%，金融街（深圳交易所代码：000402）下跌2.12%，招商地产（深圳交易所代码：000024）下跌4.98%，金地集团（上海交易所代码：600383）下跌4.13%。
　　增发后，万科在深成指的权重由16.51%提高到17.40%。万科与地产股的萎靡一度带动深圳成份指数下跌超过2%，最终深成指收于18002.001点，下跌0.27%。
　　万科此次共增发A股股票3.17亿股，发行价31.53元/股，募集资金近100亿元。原A股股东有优先认购权，最终优先认购数占到了此次发行总量的89.43％，包括公司董事长王石在内的公司高管全部行使了优先认购权。第一大股东华润股份也全额行使了5.5％的优先认购权，耗资16.53亿元。
    中金公司分析师白宏炜认为，万科增发股票首日上市即一路下跌，主要还是市场原因。万科此次增发的定价本来就比较高，不排除一些投资者出手套利的可能。
    他认为，在当前房价、地价双双高企的情况下，上市地产公司面临两难境地：拿地是找死，不拿地则是等死。对于万科这样的上市公司来说，参与地方政府的招拍挂竞争是其惟一的选择。虽然股本融资成本很高，但由于银行融资难度日益加大，地产公司别无选择。
    白宏炜认为，万科公司结构相对比较成熟，股权比较分散，这是它能在短短一年内三次在资本市场融资的主要原因。股价走势反映的是投资者对未来的预期，虽然过多的增发融资，容易摊薄每股盈利，不过万科这几年来的ROE（净资产收益率）都在20％-30％以上，暂时的股价下挫，是由于近期地产上市公司都在通过增发进行融资，所以投资者比较敏感。
    自2006年8月以来，万科已连续三次启动融资，累计募集资金达200亿元。2006年8月，万科向相关机构非公开发行40亿A股，募集资金42亿元。2007年8月30日，万科再次发布公告，计划发行总额不超过59亿元人民币的公司债券，期限为3年—7年，其中的15亿元将用于优化公司负债比例，剩余资金用于补充公司流动资金。
    去年以来，房地产类上市公司增发势头迅猛。金地集团继今年6月首家成功定向增发融资45亿元后，8月22日再次发布公告，将增发不超过3.6亿股的A股，募集资金180亿元，以用于西安等地项目的开发建设和偿还借款。8月6日，保利地产也决定增发1.26亿A股股票，募集资金近70亿元。除此之外，栖霞建设、招商地产、上实发展等也都发布了自己的增发计划，融资规模在23亿—36亿元不等。
    而与之形成呼应的是，去年以来，各地不断出现的天价地王中，几乎都活跃着上市公司的身影。根据2007年中报，万科的土地储备已达2157万平方米，招商地产、金地集团的土地储备也已经超过了千万平方米。
　　7月16日，万科以26.8亿元的重金拍得广东东莞市35.16万平方米土地。十天后，万科又以17.85亿元的价格获得南京市牛首山地块。
　　今年以来，地产商拿地成本大幅攀升。在疯狂圈地的同时，公司现金流和融资能力受到挑战。以万科为例，每股经营性现金流量从去年第四季度的0.29元逆转为今年第一季度－0.74元。
　　分析师指出，土地储备提升了投资者对地产类上市公司未来盈利的信心，刺激股价不断上扬；上市公司顺利融资后又进一步刺激了拿地冲动，形成了“不断举债、不断拿地”的怪圈，房地产业的泡沫风险也因此不断向资本市场扩散。■

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