最乐观估计，S科学城还可从与北京银泰合作开发的柏悦府项目中获利8779万元，折合每股收益0.164元 
　　4亿元投资，两年收益率估计在28%—39% 

　　2005年，S科学城(000975)与北京银泰置业有限公司(下称“北京银泰”)采取非法人联营形式及协同销售分享收益的方式，合作开发北京柏悦府项目。虽然2006年柏悦府以7万/平方米天价开盘，但S科学城的业绩并没有因此而增长，继2006年净利润下滑22.30%之后，2007年上半年S科学城净利润同比再次下滑4.70%。

收益提前确认之嫌

　　2006年，柏悦府项目实现销售。截至2006年12月31日，按合作协议中的约定，S科学城获取分成收益4300.10万元，投资净收益为4063.59万元;2007年上半年，S科学城来源于柏悦府项目的分成收益为2890.60万元，投资净收益为2731.62万元。截至2007年6月30日，S科学城累计从柏悦府项目中获取分成收益为7190.70万元，投资净收益为6795.21万元。

　　根据S科学城公告所示的柏悦府项目的销售收入分配原则，若结算期内柏悦府每建筑平方米销售均价在50000元以上时，S科学城实际分得的收益为[(40000-30000)×20%+(50000-40000)×25%+(销售均价-50000)×30%]×销售面积，按此计算，柏悦府每销售1平方米，S科学城可从中获取10500元的收益。

　　据S科学城2005年11月26日的公告显示，柏悦府项目的规划设计总建筑面积约为17394平方米。按每平方米可获10500元的投资收益计算，S科学城可累计从柏悦府项目中获取18263.7万元的收益。按目前S科学城已累计从柏悦府项目中获取分成收益7190.70万元推算，柏悦府项目应已完成39.4%面积的销售。

　　S科学城2005年11月26日公告还显示，柏悦府位于北京银泰中心项目的主塔楼，包括主塔楼的第31层、第32层和第47层至54层，共计10层。根据北京市房地产交易管理网资料显示，截至目前，在上述10层楼中，31层、32层已全部签约，47层和49层约签约了50%，50层约签约了25%，其余楼层均未签约。

　　若按此计算，目前柏悦府项目的签约面积约占总建筑面积的32.5%，而根据S科学城获得的分成收益计算，柏悦府项目应该已经完成了39.4%面积的销售，这与北京市房地产交易管理网资料出现了差异。

　　北京市房地产交易管理网中所有房屋销售状态于每日凌晨进行更新，加之北京市房地产交易管理网为北京市建委所有，可信度和及时性都有较高保障。那么由此而来的差异是否可以说明S科学城存在提前确认收益的可能呢?

　　虽然32.5%和39.4%的差距仅有6.9个百分点，但我们调查发现，S科学城公告中所定义的“柏悦府”与目前实际的“柏悦府”并不相同。S科学城公告定义的“柏悦府”的实际销售价格很可能远低于7万元/平方米，若是如此，按北京市房地产交易管理网公布的签约情况，公司实际获得的分成收益可能会更少。

虚实难辨的天价楼盘

　　S科学城2005年11月26日发布的公告显示，柏悦府包括北京银泰中心项目主塔楼的第31层和32层的12套定制式精装修公寓和第47层至54层的32套客户自选式精装修公寓，合计44套。另据北京银泰公司网站资料显示，柏悦府实际上位于北京银泰中心的50层至58层，仅有公寓21套，而位于北京银泰中心的其他公寓项目名为柏悦居，并非是柏悦府。

　　柏悦府与柏悦居虽仅一字之差，但销售价格却有着天壤之别。柏悦府的销售价格为7万元/平方米，而柏悦居目前的平均销售价格仅为4.5万元/平方米。若按照前述S科学城公布的销售收入分配原则[（40000-30000）×20%＋（销售均价-40000）×25%]×销售面积，以4.5万元/平方米价格计算，每销售1平方米S科学城可获得的收益仅约为3250元。

　　按总建筑面积17394平方米计算，S科学城拥有的柏悦府或柏悦居每层的建筑面积平均为1739.4平方米，若是31层、32层、47层、49层为柏悦居而非柏悦府，那么按4.5万元/平方米的平均销售价格，及北京市房地产交易管理网提供的签约面积计算，截至目前S科学城实际应该分得的收益不应超过2610万元(50层按已签约50%计算)，这与S科学城公布的7190.70万元有着较大的差异。

　　若S科学城目前获取的7190.70万元分成收益仍来自公司此前公告的第31层至32层和第47层至54层，那么其收益与北京市房地产交易管理网所公布的销售面积存在明显的不符。较为合理的解释是，S科学城的投资已经变更为50层至58层，但同样的问题是，根据北京市房地产交易管理网显示，目前在50层至58层之中，除50层部分签约外，其余楼层均未签约，这同样存在疑问。

天价楼盘收益所剩不多

　　无论S科学城的分成收益是来至第31层至32层和第47层至54层，还是50层至58层，公司今后能够获得的收益都已经不多了。

　　北京银泰公司网站资料显示，柏悦居每层有9种户型，建筑面积合计1633.83平方米;柏悦府50层-54层每层有3种户型，每层的建筑面积合计约为1738.86平方米。若S科学城投资的仍然是第31层至32层和第47层至54层，那么按照31层、32层、47层、48层、49层为柏悦居，50层至54层为柏悦府计算，柏悦居的建筑面积为8169.15平方米，柏悦府的建筑面积为8694.3平方米，按柏悦居每平方米可获得收益3250元及柏悦府每平方米可获得收益10500元计算，S科学城累计可获得的收益约为11784万元。

　　扣除目前已获取的7190.70万元收益，S科学城还可以从柏悦府项目获取4593.3万元的收益，按95%的净收益率计算，净收益约为4663.6万元，按S科学城目前的总股本为53280万股计算，折合每股收益仅0.08元。

　　若S科学城投资的柏悦府项目位置发生了改变，实际位置已经变为50层-58层，那么柏悦府的建筑面积合计为15649.74平方米，按每平方米可获取10500元的收益计算，合计收益为16432.2万元。扣除目前已获取的7190.70万元收益，S科学城还可以从柏悦府项目获取9241.5万元的收益，净收益约为8779万元，按目前公司总股本计算，折合每股收益0.164元。

　　当年为投资柏悦府项目，S科学城将控股子公司凯得市政的实物资产进行了转让及清算。在资产转让前，凯得市政每年净利润高达6000万元以上，而按柏悦府项目目前的投资回报计算，S科学城实在得不偿失。