"在行业整合的大潮中,有两类房企死不了,一是大型企业集团旗下的房企,二是小而专的房企。"日前,在由中国城市开发委员会、<俏丽>BOSS杂志社等举办的"中国别墅发展论坛"上,万通集团董事局主席冯仑这样表述房企的未来。

    背靠复星国际(0656.HK)这棵大树的上海复地(2337.HK)就属于前者。但即便如此,提高能够产生稳定现金流回报的商用物业比例,进而稳定业绩,仍是复地的当务之急。

    9月24日,上海复地、北京城建(600266.SH)分别发公告确认了一桩涉资14.5亿的交易:前者整体收购后者旗下的北京汇和房地产开发有限公司即世华国际中心项目。

    复地集团总裁范伟表示,公司投资商用物业的比例基本确定在20%的动态水平,通过出售旗下商用物业的部分回笼资金,再寻求新的商业投资项目,比例始终维持在20%左右。

    复地收购幕后

    据了解,世华国际中心集30层综合写字楼和26层酒店式服务公寓于一体,位于北京市朝阳区中纺街,紧邻北京CBD核心商务区,地处东三环京广桥内,国贸、燕莎、朝阳门三大一级商圈交汇处总建筑面积10.32万平方米。

    对于此次收购,复地集团总裁范伟表示,将有利于拓宽公司华北区的业务,提高复地在北京的市场占有率,增加土地储备,符合股东利益。

    北京城建就这项交易表示,"将增加公司主营收入和主营利润,加快资金回笼。"而据本报记者了解,复地拿下该项目实属不易。

    北京城建董事会秘书张财广9月23日在参加由中国指数研究院主办的"中国房地产品牌价值研究成果发布会"时向本报记者披露了交易细节。

    张财广表示,为获得更多资金,世华国际项目本打算散售,不过今年8月临时调整了销售方案,改为整售。

    据记者了解,世华国际中心投资约7.5亿元,定价10亿元是按照30%的利润率计算的。显然,世华国际中心卖了个好价钱。

    据世华国际中心销售人员介绍,爱尔兰财富集团、意大利某基金等10余家外资基金先后派员来做过详细考察,并都对项目表现出了极大兴趣。

    "多方争夺的焦点集中在了能否立即现金付款。"有关人士透露,北京城建整售世华国际中心是因为资金短缺,今年在建的几个奥运工程都必须明年完工,而广渠路36号地块又进入了开工期。

    出乎北京业界意料的是,最终购买方是复地。

    商用物业动态稳定比例20%

    事实是,近两年复地频频涉足商用地产领域,把突破地点选择在京津。

    "复地华北区一直是公司高端项目集中的地方。"天津复地浦和发展公司董事长张琳透露,复地在9月25日与凯德旗下的莱佛士酒店管理集团签署了合作协议,复地天津中心将变身五星级莱佛士酒店。

    北京复地公司有关人士透露,世华国际中心也是作为持有物业纳入复地资产的。

    北京复地今年物业销售相当顺利:"复地?首府"2个月内销售4亿元;"复地?官邸"项目认购已经爆满;刚刚取得预售证的"复地?西单西绒线"项目定位高端公寓,售价不菲。

    "复地在北京都是好地,以前项目多是出售,今后将加大持有比例。"北京复地公司有关人士说。复地方面还表示,计划出租世华国际中心商务大楼,出售其中的服务住宅。

    复地以高品质住宅为核心的战略并没有变,但其希望通过物业比例的调整来推动公司在资本市场的表现显而易见。

    受24日收购利好影响,上海复地(2337.HK)25日开盘一路上涨,最高涨幅超过6%,报收每股6港元,涨2.564%。

    研究机构也纷纷给出正面评级。摩根士丹利日前也发布研究报告,调高上海复地目标价由4.4港元升至6.0港元,认为重庆及北京等地区有改善迹象、上海楼市复苏,以及A股上市计划,均有利于该股的投资气氛。 

    范伟向本报记者表示,复地逐渐提高商用物业所占比例的战略很明确,其中涉及到投资的商用物业会有部分作为出售,所以这个比例将处于动态。

    "但出售部分物业的目的在于加速资金周转,能持续寻求新的类似物业进行投资,在不断的滚动发展中维持20%水平,带来更多的投资回报。"

    稳定业绩及资本扩张压力

    然而,对复地不久前公布的年中业绩,有证券分析人士表示"并不理想"。与同为香港上市房地产公司的富力、绿城等的中期业绩相比,复地明显逊色。

    复地2007年中报显示,截至2007年6月30日的六个月中,公司物业销售收入为13.64488亿元,占税前总收入14.12216亿的96.6%,投资物业租金收入为206.9万元。

    "物业销售入账节点固然是影响到公司业绩的一个主要因素,但如果有较大规模的经营性物业带来足够的租金收入,可以减小入账节点因素给上市公司业绩带来的影响。"一位证券分析师坦言。

    有业内人士则指出了复地在长期稳定业绩方面的努力及发展空间,"206.9万元的租金回报与2006年同期的52.6万元相比,有明显提高,随着复地这两年投资的商用物业逐渐投入使用,这一数字将逐年递增。"

    另一方面,因继续发展带来的资本压力也随之进一步显现,回归A股的计划将左右复地目前增加经营性商用物业投资的提升空间。能否尽早顺利回归A股则是一个新转折点。

    对此,冯仑有一番表述:3年的房地产调控,使资源进一步向国资背景的房企集中,对民营房企而言,惟有上市公司能在未来与国资房企巨无霸的竞争中觅得一线生机,不少老牌房企正承受着扩张需要带来的资本压力,上市迫切。

    范伟25日在电话中并未向本报记者透露更多回归A股的消息。不过,大华继显控股认为,"有迹象显示市场会重估上海复地价值,基于上海复地大幅改善基本因素和发行A股的催化作用已调升其投资评级由持有改为买入。"(本报记者贾海峰对此文亦有贡献)